Совет дома уполномочен заявить

Вот уже четыре года в России продолжается «советизация» многоквартирных домов. Смысл регламентированного Жилищным кодексом процесса – воспитать в собственниках этих домов чувство хозяина, причем хозяина рачительного. И хотя функции и полномочия советов домов обозначены на законодательном уровне, правовые основания их деятельности для многих граждан до сих пор непонятны.

О том, какие нормативные документы регламентируют работу совета многоквартирного дома (МКД), рассказал на последнем в этом учебном году занятии муниципальной школы «Управдом» главный специалист информационного отдела МБУ «Учетно-регистрационный центр г. Владивостока» Игорь Курсаков. Тезисы его выступления мы предлагаем вашему вниманию.

Напомним, что муниципальная школа «Управдом» была создана по инициативе главы Владивостока Игоря Пушкарева и уже третий год занимается просвещением горожан в вопросах жилищно-коммунальной сферы.

Об отношениях с управляющей компанией

Самое главное: полномочия и функции советов МКД закреплены в п. 5 и 8 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ.

В нем же прописаны условия, на которых строятся взаимоотношения жителей дома с УК: договор управления многоквартирным домом заключается между управляющей организацией и каждым собственником жилья на одинаковых для всех условиях, утвержденных решением общего собрания или указанных в конкурсной документации. Инициатива проведения общего собрания с этой целью должна исходить от совета дома, организация такого собрания – тоже его забота.

Договор управления МКД заключается на срок не менее одного года и не более пяти лет, а в случае если управляющая организация определяется в результате муниципального конкурса, то на срок не менее одного года и не более трех лет (смотрите п. 5 ст. 162 ЖК РФ).

Если в самом договоре управления МКД не сформулированы особые условия, то управляющая организация обязана приступить к выполнению директив этого документа не позднее чем через 30 дней со дня его подписания (см. п. 7 ст. 162 ЖК РФ).

Примерный типовой договор управления есть в приказе № 411 Министерства строительства и ЖКХ России от 31.07. 2014 года.

Вполне естественно, что совет дома получает полномочия контролировать работу управляющей компании. Каким именно образом, должно быть отражено в договоре управления. То есть в нем необходимо прописать порядок, форму, сроки предоставления отчета УК, а также то, что она обязана предоставлять исчерпывающие сведения о расходовании денежных средств собственников жилья и других жителей МКД с приложением копий первичных документов.

Так как управляющая компания обязуется оказывать за плату собственникам жилых помещений коммунальные и жилищные услуги и выполнять соответствующие работы, а также отчитываться перед ними, то, по сути, договор управления соответствует агентскому договору, определенному ст. 1008 Гражданского кодекса РФ.

Другой нормативный документ, регламентирующий форму и методы контроля УК, – Жилищный кодекс (см. ст. 162).

Об общедолевой собственности

В списке функций совета МКД – контроль за пользованием общедомовым имуществом и его содержанием (ремонт, сдача в аренду и пр.). Детали прописаны в Жилищном кодексе (см. ст. 44). Кроме того, есть Гражданский кодекс (см. ч. 1 ст. 246), который гласит: «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников».

То есть совет дома должен выносить на общее собрание собственников предложения о порядке пользования общим имуществом в МКД, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту этого имущества и т.д.

Состав общего имущества МКД определен в ст. 36 ЖК РФ и гл. 1 ст. 2 постановления правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года.

Особенное внимание стоит уделить подвалам. Правовой режим подвалов (является ли подвальное помещение общедомовой собственностью, его назначение, наличие в подвале инженерных коммуникаций) определяется на дату приватизации первой квартиры в МКД. Если по состоянию на этот момент подвальные помещения были предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. При этом для определения правового режима подвала не имело и не имеет значения наличие на его площадях инженерных коммуникаций (см. постановление Президиума Верховного суда РФ № 13391/09 от 02.03.2010 года).

Другой актуальный вопрос – отношения с интернет-провайдерами. Их регламентирует п. 3 ст. 6 федерального закона «О связи», где говорится, что организации связи по договору с собственниками или иными владельцами зданий могут осуществлять на этих зданиях строительство и эксплуатацию средств связи и сооружений связи.

О придомовой территории

Распоряжение землей под МКД (как частью общедомовой собственности) также является функцией совета дома.

В соответствии со ст. 16 закона № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» от 29.12.2004 года право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены МКД и иные объекты, возникает у собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона:

– с даты вступления в силу ЖК РФ (с 01.03.2005 года) – в отношении участков, которые сформированы до введения в действие ЖК и в отношении которых проведен государственный кадастровый учет;

– с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета – в отношении участков, не сформированных до 01.03.2005 года.

Постановление Президиума Высшего арбитражного суда № 11642/11 от 24.01.2012 года гласит: «Сформированный и поставленный на кадастровый учет земельный участок под вновь построенным МКД поступает в общую долевую собственность… с момента регистрации права собственности первого лица на любое помещение МКД».

Государственная регистрация права общей долевой собственности, в том числе на землю, обязательна в случае передачи в пользование (в аренду) какому-либо лицу или, напротив, при установлении ограничения (на пользование землей третьим лицом).

О текущем ремонте

Что касается содержания и ремонта общего имущества, то основными регулирующими документами в этом вопросе являются:

– постановление Госстроя № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» от 27.09.2003 года;

– методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда;

– приказ Госстроя России № 139 от 09.12.1999 года «Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда».

Кроме того, текущий ремонт общедомового имущества регламентируется постановлением правительства № 491: «Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов)».

Справка «В»

Основные руководящие документы для советов домов по вопросам ЖКХ

1. Постановление правительства РФ № 354 от 06.05.2011 года «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

2. Постановление правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

3. Постановление правительства РФ № 416 от 15.05.2013 года «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».

4. Постановление правительства РФ № 290 от 03.04.2013 года «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и порядке их оказания и выполнения».

5. Постановление правительства РФ № 344 от 16.04.2013 года «О внесении изменений в некоторые акты правительства РФ по вопросам предоставления коммунальных услуг».

6. Приказ Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 года «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

7. Приказ Госстроя РФ № 139 от 09.12.1999 года «Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда».

8. Приказ Министерства регионального развития РФ № 627 от 29.12.2011 года «Об утверждении критериев наличия (отсутствия) технической возможности установки индивидуального, общего, коллективного (общедомового) приборов учета».

9. Постановление Правительства РФ № 731 от 23.09.2010 года «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».

10. Федеральный закон № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ» от 21.07.2014 года (лицензирование УК).

11. Федеральный закон от № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» 21.07.2014 года.

Автор: Лика ТКАЧЕНКО