Отпустите поводок

Реформировать ЖКХ - значит открыть дорогу рыночным структурам, создать условия для конкуренции и тем самым для повышения качества услуг. Это в теории. На практике пока не совсем так. Те же управляющие компании, которым сейчас передается жилой фонд, в большинстве своем созданы муниципалитетами, и они держат их "на коротком поводке". Да и  люди пока еще боятся иметь дело с частными фирмами, предпочитают остаться под крышей тех, кто, как они считают, "поближе к власти".

Не так-то легко найти пример, не вписывающийся в привычную схему. Однако все-таки есть компании, которые пришли на рынок ЖКХ своим путем и доказали, что у них есть полное право предлагать свои услуги в качестве управляющих организаций. Один из таких примеров мы нашли в Уссурийске.

В городе многие уже хорошо знают Приморскую теплосберегающую компанию. Фирма занимается монтажом систем отопления и водоснабжения, используя новые полимерные материалы с длительными сроками службы. Устанавливает тепло- и водосчетчики, и сюда обращаются те, кто пытается противостоять стремительному росту тарифов на тепло и воду. Приборы учета помогают снизить плату в два-три раза. Но это только один из путей. Компания прорабатывает альтернативные источники отопления, в том числе основанные на использовании тепла из недр земли. Это направление уже получило свое развитие не только за рубежом, но и в России. На дом устанавливается отдельный тепловой насос, и появляется возможность "отрезать" его от централизованного теплоснабжения. Обогреваться он будет за счет энергии земли.

- Дешевле получится? - интересуюсь у генерального директора ООО "Приморская теплосберегающая компания" Валерия Кинжалова.

- Однозначно. При затрате одного киловатта электроэнергии получается 4-5 киловатт тепловой энергии. 

Валерий Александрович рассказал, что освоить новый для себя вид деятельности - управление многоквартирными домами - подтолкнула конфликтная ситуация. На одном из домов фирма установила теплосчетчик. Жильцы были заинтересованы в том, чтобы  после окончания отопительного сезона перейти на оплату согласно показаниям прибора и летом не платить за отопление. Но из этого ничего не получилось, поскольку в муниципалитете поставили условия, которые нельзя было выполнить в нужный срок.

- Мы поняли, что ситуацию можно будет урегулировать, только взяв дом в свое управление. То есть тогда мы сами устанавливаем приборы учета, сами рассчитываем плату для жильцов по их показаниям и сами же, как юридическое лицо, рассчитываемся с теплоснабжающей организацией. Такой порядок полностью соответствует Жилищному кодексу.    

- Я так понимаю, что вы предполагаете не только управлять домами, но и обслуживать их. Подрядчики вам уже не понадобятся?

- Будем заключать договоры только на выполнение тех работ, которые не сможем сделать сами. Например, на ремонт и обслуживание лифтов. Что касается внутридомовых коммуникаций, то у нас есть свои специалисты для их обслуживания. Есть своя производственно-техническая база, которую мы в настоящее время расширяем. Создали круглосуточную аварийную службу из мобильных бригад. Набрали штат плотников и оборудовали столярную мастерскую. Заключили договоры с иностранными партнерами на проведение строительных работ. Ведь понадобится делать ремонты фасадов, подъездов. Кровельными работами мы тоже занимаемся, причем используем самые современные материалы. Крыши - одна из главных болячек Уссурийска. Если поменять плоскую кровлю на шатровую, то проблем, конечно, будет меньше. Но есть другой хороший вариант - надстройка мансардного этажа. Затраченные на это средства потом возвращаются. Понятно, что надо найти средства на первоначальные вложения. Но компания, которая хорошо зарекомендовала себя, может взять кредит в банке. По этой схеме мы планируем работать с собственниками многоэтажек. На своем офисе, имевшем плоскую крышу, мы тоже, кстати, надстроили мансарду. 

- Сколько домов в Уссурийске уже выбрали вашу фирму в качестве управляющей компании?

- По 15 домам уже оформлены необходимые документы, еще по двум десяткам такое оформление идет сейчас. Но, на наш взгляд, муниципалитет всячески тормозит передачу жилого фонда. Такая же история с муниципальными предприятиями, с которыми нам необходимо заключить договоры. Планировали с 1 ноября уже приступить к обслуживанию некоторых домов, но волокита продолжается по сей день.

- Когда жильцы проводили собрания, вы участвовали в них?

- Получая такие приглашения, мы обязательно на них откликаемся. У людей много вопросов по новому Жилищному кодексу, много неясностей. Мы даем пояснения, приносим типовые договоры, рассказываем о своих условиях. Предлагаем избрать домовый комитет, если его еще нет. Что касается собрания по выбору способа управления домом, то советуем проводить его заочно - Жилищный кодекс предусматривает такую форму. Тогда у людей есть возможность спокойно все обдумать, обсудить, посоветоваться и в течение какого-то времени принять взвешенное решение. Не лучший вариант, когда приходится быстренько голосовать на морозе.

- Как вы собираетесь сделать для жильцов прозрачным бюджет их дома?

- Во-первых, мы планируем сами собирать все платежи, исключая только плату за электроэнергию и воду. Уже купили специальную лицензионную программу, и сейчас бухгалтер составляет базу данных. Квитанции будем оформлять и разносить сами. Если доверить это посредникам, то возникает риск, что платежи не будут доходить своевременно.

И самое главное - на каждый дом будет открыт  отдельный лицевой счет. Домовые комитеты в любое время смогут прийти и отследить платежи своих жильцов. Останется в прошлом ситуация, когда деньги сливались в один котел, а куда тратились - непонятно. Еще наш принцип: все проводимые работы должны быть согласованы с домкомами. С их участием будет осуществляться также прием качества и полноты выполнения работ. Подпись председателя домкома на акте приема обязательна.

- За какое вознаграждение будет работать управляющая компания?

- За 10 процентов от тарифа на содержание и ремонт жилья. По нынешним расценкам получается от 88 копеек до 1 рубля 30 копеек с квадратного метра в зависимости от количества предоставляемых коммунальных услуг. Хочу, чтобы жильцы поняли: это вознаграждение - не плюс к той сумме, которую они в любом случае будут платить, а ее часть. Что касается самих тарифов, то глава Уссурийска своим постановлением рекомендовал управляющим компаниям работать в следующем году по утвержденным муниципалитетом расценкам. Поэтому мы их менять не будем.  

Мнения по поводу

Александр Юртаев, депутат Думы города Владивостока:

- Откройте любое рекламное издание, и вы увидите, сколько фирм предлагают поменять трубы и сантехнику, вставить окна, отремонтировать здание. Вот вам будущие управляющие компании. Это называется расширение рынка, передача рынка ЖКХ малому и среднему бизнесу. Пожалуйста, участвуй в конкурсе, бери дом на содержание. У тебя есть материальные ресурсы, станки, специалисты. А муниципалитет поможет, ты только дом подними. Вот это был бы честный подход. А нечестный, когда под шумок создаются компании, у которых нет даже лопаты снег убирать.

Посчитайте, сколько ваш дом собирает на текущее содержание жилья. Десятки тысяч! А теперь ответьте, когда вы видели последний раз в доме слесаря или когда там красили окна, когда последний раз приходил мастер, который бы поинтересовался, как дела?

Всего во Владивостоке 9,5 миллиона квадратных метров жилого фонда. За год мы, жильцы, выплачиваем еще один бюджет города! И вы говорите, что нет денег на то, чтобы привести в порядок дома...

Сейчас у нас есть возможность от этого уйти, не отдавать свои деньги, а распоряжаться ими самим. Если мы это поймем, то проведем собрание и примем решение о том, чтобы организовать ТСЖ или заключить договор с управляющей компанией, но не той, которую нам навязывают, а которую мы сами выберем. На мой взгляд, для этого лучше всего организовать сначала ТОС - территориальное общественное самоуправление. Это инструмент для выбора той же управляющей компании. Собрание собственников, полномочное решать вопросы, никогда не собрать. А ТОС может выдвинуть уполномоченных лиц, которые будут делегированы для решения жизненно важных вопросов.   

Александр Смышляев, сопредседатель Общественной палаты города Владивостока:

- Что бы мы ни говорили о преимуществах других форм управления многоквартирными домами, надо смотреть правде в глаза: большая часть жилья будет отдана управляющим компаниям. И будем надеяться, что не тем, что были созданы во Владивостоке по районам города в прошлом году, а выигравшим в открытом и честно проведенном конкурсе. Общественная палата уже готовит несколько предпринимателей к такой  работе, помогает им.

Самое главное - нужно обращать серьезнейшее внимание на существо договоров, которые предлагают нам заключать управляющие компании, чтобы не оказаться  жертвами юридической безграмотности и заложниками ушлых дельцов.

Подготовила Надежда БРАЖИНА, "Владивосток"

Автор: Надежда БРАЖИНА, Василий ФЕДОРЧЕНКО (фото), "Владивосток"