Цена квартирного вопроса

Кто взвинтил во Владивостоке цены на жилье?

Такого перекоса в ценах на недвижимость во Владивостоке, какой образовался в последние полгода, риэлторы еще не наблюдали. В краевом центре на вторичном рынке жилья наблюдается покупательская паника в отношении «малых метров», то есть однокомнатных квартир, малосемеек и гостинок. Спрос в этом сегменте рынка в несколько раз превышает предложение, и цены на жилье небольшого метража за последние месяцы взлетели в полтора раза. С другой стороны, трехкомнатные квартиры 83-й серии или «хрущевки» не пользуются спросом совершенно.

Так, по информации агентства «Биржа недвижимости», на вторичном рынке из всей недвижимости, которая предлагается на продажу, 1/3 составляют трехкомнатные квартиры. 25 процентов - двухкомнатные, 18 процентов - однокомнатные, 15 процентов – гостинки. Четырехкомнатные не составляют и 10 процентов от всего предложения, а подселение вообще мизерную часть – не больше 3 процентов.

Выставленные на продажу просторные квартиры с раздельными комнатами ждут своего покупателя больше года-двух. При этом цена на эту категорию жилья падает, если учитывать инфляцию. Фактическая разница в цене между 3-комнатной и «двушкой» сейчас просто смешная: 2-3 тыс. долл. Еще два года назад дополнительная комната обходилась покупателю во Владивостоке от 3 до 10 тыс. долл. в зависимости от района. Если брать спальный район Змеинки - улицу Зои Космодемьянской, то эта разница на одну комнату составляла 4 тыс. долл., а в центре - уже до 15 тыс. долл., престижные районы - ул. Толстого и Первая Речка шли по 8-10 тыс. долл. Стоимость дополнительных метров в составе многокомнатного жилья упала в два-три раза.

Как заявила начальник агентства № 3 ТД «Авега» Татьяна Лысенко, настоящего бума продажи трехкомнатных квартир с начала 2005 года, как ожидалось, все-таки не произошло. Продавая квартиры большой площади, люди хотят приобрести малогабаритное и недорогое жилье. А цены на маленькие квартиры поднялись, вот они и не решаются.

Что влияет?

Первое. По мнению специалистов агентства «Авега», летом наблюдается незначительное снижение цен на продаваемые двух-, трехкомнатные квартиры. Это связано с выездом приморцев на постоянное место жительства в западные районы страны и за границу. Отток населения из Приморья большой, и это влияет на вторичный рынок, в основном трех-, двухкомнатного жилья.

Второе. Каждый год к лету в краевой центр приезжают из городов и районов Приморья родители абитуриентов. Они присматривают своим детям жилье на период обучения в вузах. Сравнивают цены аренды и покупки жилплощади в приморской столице. Селяне решают, что лучше один раз выложиться, но купить гостинку или комнату в квартире с подселением, а также другое малогабаритное жилье, чем «снимать угол» для студента из провинции в течение пяти лет. При наличии жилья чадо по окончании вообще может остаться жить в большом городе.

Третье. К лету после зимней минтаевой путины или работы во фрахте в южных широтах возвращаются на родной берег рыбаки и моряки. Они тоже стараются вложить деньги в недвижимость. Разменной монетой у среднего класса владивостокцев всегда была гостинка, поэтому и спрос на нее значительный.

Четвертое. Второй пик спроса на жилье – это декабрь, когда в конце года у населения начинается инфляционная лихорадка в ожидании повышения цен на все подряд. Тогда средний класс тоже старается улучшить жилищные условия или вложить деньги в недвижимость.

Пятое. Еще один фактор, увеличивающий спрос на жилье во Владивостоке, как это ни странно, - развитие системы ипотечного кредитования. Надо заметить, что многие коммерческие банки используют маркетинговый ход или бренд «ипотека», а выдают обычные долгосрочные или среднесрочные кредиты на покупку жилья. Проценты по кредиту достаточно высокие и составляют до 20 процентов годовых. Декларируются и рекламируются сначала 15 процентов, а при оформлении так или иначе «вылезают» еще дополнительные 5 процентов. Психологический ход. Для рвущего рубаху на груди клиента этот досадный пустяк уже не является помехой в достижении цели – собственного жилья. Для справки: в США проценты по ипотеке составляют 1-3 процента годовых. Да и сама российская система оценки жилья, которое отдается в залог под ипотеку, по мнению специалистов, далека от совершенства. Тем не менее спрос на вторичном рынке жилья увеличился еще и за счет людей, взявших кредиты в банке и срочно ищущих жилье.

Стратегия жизни - соседи

Так, по свежим данным агентства «Аском», за комнату с подселением на площади Луговой просят 16 тыс. долл.(!). Гостинки в спальных районах Владивостока - на ул. Нейбута, м. Чуркина или Змеинке, а также в 64-м и 71-м микрорайонах стоят на сегодняшний день не меньше 20-22 тыс. долл. Самыми недорогими, но опять-таки не ниже 18 тыс. долл., считаются малосемейные «пеналы» на «Дальхимпроме» и в пригороде Владивостока, на улицах Лермонтова или Маковского. Как тактично указывается в объявлениях, гостинки находятся «в жилом состоянии». На деле это означает, что в квартире может не оказаться сантехники, двери в санузел сняты с петель и унесены в неизвестном направлении, а подоконник изрядно подпален недавно случившимся пожаром.

Приличные гостинки в районах Первой и Второй Речки стоят в пределах 25-28 тыс. долл. Однокомнатные квартиры - до 36 и даже 40 тыс. долл. Они – безусловный лидер продаж. Причем в районе центра или Эгершельда цена квадратного метра однокомнатной квартиры составляет 1,35 тыс. долл., а на ул. Борисенко - всего лишь 900 долл. за квадрат.

Трехкомнатную «хрущевку» на Второй Речке можно купить за 50 тыс. долл., а двухкомнатная в том же районе стоит не менее 45 тыс. долл. Цены на трех-, четырехкомнатное жилье составляют от 60 до 120 тыс. долл. К слову, Вторая Речка, а также «Постышева» и «Молодежная» стали больше пользоваться спросом и по некоторым позициям стоят рядом с Первой Речкой и Эгершельдом. Также выросли цены на большие квартиры в пригороде. Это связано с тем, что транспортные развязки позволяют быстро добраться до административного центра и расстояния перестали играть столь значимую роль для людей с личным автотранспортом.

При назначении цены на квартиру в расчет берутся срок эксплуатации дома, комфортабельность, а также наличие достойных и спокойных соседей. Между прочим, наличие молодых и платежеспособных соседей все больше стало интересовать клиентов риэлторских фирм. Последнее время при покупке многокомнатного жилья состоятельные люди стараются не вселяться в дома, где живет больше половины пенсионеров. Как это ни цинично, «продвинутые» граждане понимают, что при создании ТСЖ и ЖСК в рамках нового Жилищного кодекса РФ им придется перекрывать тарифы неплатежеспособных соседей.

Средний класс предпочитает немного переплатить сразу, но вселиться в дом, где живут такие же молодые и с деньгами, как они. С соседями они создают или входят в уже организованное товарищество собственников жилья или жилищно-строительный кооператив. В подвалах домов, где живет новый средний класс, стоят общие счетчики на тепло и горячую воду, на входах в подъезды дежурят вахтеры, лестничные клетки убирают ежедневно, лифты работают, мусоропровод регулярно опустошается, а твердые бытовые отходы вывозятся.

Что происходит на рынке?

Сразу несколько правительственных документов, в том числе новый Жилищный кодекс РФ (с 1 марта 2005 года), закон «О долевом строительстве в РФ», стали влиять нынешней весной на ценовые прогнозы рынка. Федеральная программа ипотечного кредитования и местная губернаторская программа «Квартира - молодой семье» также оказывают влияние на рынок жилья в Приморье. Приморские риэлторы почему-то воздерживаются от публичных заявлений о росте цен на малосемейки и все изменения связывают только с сезоном.

Однако люди, опосредованно задействованные на рынке недвижимости, заявляют о том, что малогабаритный бум связан с увеличением тарифов на содержание жилья и 100-процентной оплатой услуг ЖКХ населением. Напомним, что все льготники с 2006 года также будут платить за коммуналку полностью.

Многие пожилые люди расстаются с дополнительными метрами, переезжают в меньшее по размеру и по количеству комнат жилье, чтобы не платить неподъемные для их пенсий тарифы. Однако здесь их подстерегают лжериэлторы или жилищные мошенники. Как заявила руководитель юридической фирмы «Этна» Елена Лазаренко, на вторичном рынке жилья много обмана и мошенничества.

Тенденция последнего времени: к пожилым людям заявляются очень хорошо подготовленные «агенты» и манипулируют их сознанием так, что доверчивые пенсионеры отдают им документы просто под честное слово, подписывают договоры, не читая.

В апреле 2005 года у юриста Лазаренко были социальные клиенты. Для того чтобы сделать онкобольной девочке операцию, мать срочно продавала квартиру. Представители компании «Фолиант», по мнению Лазаренко, воспользовались тяжелой жизненной ситуацией и очень сильно занизили стоимость квартиры. Также в компании пошли против профессиональной этики риэлтора. Забрав у продавцов оригиналы документов на квартиру, долго не отдавали, требуя денежной компенсации за свои услуги. Дело в том, что клиенты случайно выяснили, за какую сумму покупатель готов купить их жилье и просто огромную сумму, которую риэлторы оставляли за собой. Естественно, люди, которым каждая копейка жизненно важна, решили расторгнуть договор с «Фолиантом». Но там отказались вернуть документы.

Не отдали квартирные бумаги даже юристу Лазаренко. Пришлось адвокату и подзащитным обращаться в прокуратуру с заявлением на совершение мошеннических действий. Не проделав никакой работы, риэлторы заставили-таки инвалидов платить.

Вернуть лицензирование?

Если рассматривать сам рынок риэлторских услуг во Владивостоке, то сейчас на нем достаточно тесно. Как заявила начальник юридического отдела агентства «Биржа недвижимости» Валентина Рогова, фирмы, которые продержались на рынке хотя бы год-два, уже заслуживают уважения и доверия. Новые фирмы-однодневки насколько быстро появляются, также молниеносно исчезают, порой совершив только одну-две сделки с недвижимостью.

Отмена лицензирования риэлторской деятельности в 1998 году вызвала бум возникновения новых фирм, которые ринулись осваивать рынок недвижимости.

Старожилы, которые стоят на рынке по 8-9 лет, начинают поговаривать о введении лицензирования, чтобы в этой сфере деятельности было больше порядка.

Как отмечает Валентина Рогова, клиенты доверяют больше не прямой рекламе, а слухам и рекомендациям своих друзей, знакомых и знакомых знакомых. Вариант «сарафанного радио» в риэлторском бизнесе срабатывает на все сто.

Больше всего от мошенников страдают не продавцы, а покупатели квартир. Тех, кто живет, трудно выселить из проданной квартиры через суд, поскольку записанное в Конституции РФ «право на жилище» никто не отменял. А вот вернуть деньги, отданные добровольно мошенникам, весьма проблематично.

Во Владивостоке существует «черный список» перепроданных по нескольку раз квартир, конкретных людей, а также компаний, совершавших нечистоплотные сделки. Сверку со списком проводит центр регистрации в течение двух недель.

Ряд независимых юристов придерживается следующих спорных точек зрения:

- В 2002-2003 годах во Владивостоке произошли монополизация риэлторского бизнеса и перераспределение сфер влияния. Контроль над бизнесом взяли путем развешивания объявлений, работы с персоналом крупные приморские фирмы. А когда есть монополия, то это всегда диктатура одной цены. Мелкие фирмы, которые до этого занимались арендой и сдачей в аренду недвижимости, куплей-продажей квартир и другими операциями на рынке недвижимости, либо потеряли свой кусок пирога, либо были вынуждены продолжать вести свой бизнес варварским способом. Они безбожно обдирали своих клиентов, забирая значительные суммы компенсации при расторжении договора, а то и вовсе обманывая доверившихся им людей. За последние годы прокуратурой возбуждено огромное количество уголовных дел в отношении мелких приморских риэлторских фирм. Кроме того, последнее время на приморский рынок внедряется московский риэлторский бизнес, приходят мощные компании со своими правилами и понятиями…

Автор: Нателла ТЕРЕЩЕНКО, специально для «В», Василий ФЕДОРЧЕНКО (фото), «Владивосток»