Будете ли вы купаться в море после сообщений об акулах в акватории Владивостока?

Электронные версии
Ваше право

Квартира не торт, на куски не порежешь

Скупщикам мизерных долей в чужой собственности теперь ничего не светит
Квартира не торт, на куски не порежешь

В последнее время на одном из популярных городских порталов в разделе «Недвижимость» появилось, на удивление, много объявлений о продаже задешево долей в квартирах.

Между тем у всех на слуху вопиющие случаи из телевизионной и интернет-хроники происшествий, когда граждане, законно владеющие жильем на правах долевой собственности, внезапно получают в соседи по кухне, ванной и унитазу совершенно незнакомого человека или даже целую семью. Нередко подобные конфликты заканчиваются тем, что владельцев квадратных метров просто выбрасывают с родной жилплощади. Так вот, теперь такие истории должны уйти в прошлое.

Раньше правоохранительные и судебные органы в подобных конфликтах чаще всего становились на сторону новоявленных владельцев долей, защищая исключительно право собственности. В результате люди, купившие несколько квадратов за заведомо заниженную цену, без стеснения вселялись в чужие квартиры и диктовали хозяевам свои условия. Сейчас в таких ситуациях дело может даже не дойти до вселения. Адвокат Юрий Шевченко привел корреспонденту «В» несколько подобных примеров из своей практики.

Аморальное моральное давление

Жительница Владивостока Надежда Николаевна и ее дочь Светлана имели в собственности трехкомнатную квартиру: 2/3 доли принадлежали маме, 1/3 – дочери. Но однажды в их жизни наступила, что называется, черная полоса. Сначала Надежда Николаевна, став виновницей ДТП, разбила чужую дорогую машину. Можно, конечно, было бы взять кредит, чтобы покрыть расходы на ее восстановление, но появившаяся в жизни Надежды практически сразу после аварии случайная знакомая, оказавшаяся риелтором, отговорила ее. И предложила более «выгодный» вариант: продать часть квартиры, а потом, когда решатся все финансовые проблемы, снова выкупить.

Надежда Николаевна согласилась. Из своей доли она выделила половину и передала риелтору по договору дарения. Та, в свою очередь, выдала нужную сумму по договору займа. Квадратные метры стали, таким образом, обеспечением возврата денег. После погашения долга благодетельница обещала вернуть долю в квартире в собственность Надежды. Как говорится, ударили по рукам…

Однако ситуация повернулась неожиданной стороной. Примерно через год Надежда решила вернуть долг и переоформить право собственности. Только вот риелтор развела руками: оказалось, что переданную ей в дар долю она уже продала. Новый владелец трети квартиры вошел в положение Надежды Николаевны и согласился продать свои метры, но за цену, которая значительно превышала сумму, полученную по договору займа. Естественно, ни желания, ни денег на подобную сделку у женщины не было.

Тогда новый сособственник предпринял кардинальные меры с целью убедить Надежду Николаевну выкупить долю на его условиях: в одну из комнат заселились молодые люди с определенной ориентацией и устроили в ней нечто вроде дома свиданий. Этот кошмар продолжался более года.

Затем доля была продана неким выходцам из ближнего зарубежья, получившим российское гражданство. Так как семья у них была большая, они разделили приобретаемую долю на пять частей (в противном случае они не имели бы права вселиться всем гуртом) и получили в собственность по 1/15 доли квартиры каждый.

После этого шумное среднеазиатское семейство нагло заселилось в самую большую комнату – и жизнь Надежды с дочерью превратилась в настоящий коммунальный ад. Дело доходило и до драк. Больше всего доставалось уже повзрослевшей Светлане: там, где мать промолчит, дочка пыталась отстаивать свое право на комфортное проживание. Незваные же соседи специально провоцировали девушку – выражаясь адвокатским языком, «оказывали моральное и психологическое давление». Цель была одна: заставить хозяек выкупить доли, уплывшие в руки провокаторов, по завышенной цене. Однажды дело дошло до избиения Светланы и возбуждения уголовного дела (к слову, драчливая соседка впоследствии была осуждена мировым судом за нанесение побоев девушке).

Неизвестно, во что бы еще вылилось совместное проживание с пришлой семьей, но тут Светлана приняла единственно правильное в этой ситуации решение: обратилась к адвокату.

– Так как с момента заключения первоначального договора дарения доли прошло много времени (эпопея продолжалась около 7 лет), подавать иск об оспаривании этого договора не имело смысла, – объясняет Юрий Шевченко. – В деле были и иные сложности. В итоге я обратился в суд от имени Светланы с требованием о признании долей, принадлежащих ее соседям, незначительными (речь о тех самых пяти долях по 1/15 части квартиры. – Прим. ред.) и об их принудительном выкупе. При этом мы представили отчет о рыночной стоимости долей значительно ниже той, что они требовали.

Процесс был очень долгим и сложным. К тому же судебная практика по данному вопросу неоднозначна. Но в итоге суд встал на нашу сторону. Светлана передала денежную сумму согласно представленной нами оценке стоимости долей, а чужая семья была выселена из квартиры.

Шлите телеграммы с уведомлением

Адвокат Шевченко привел еще один пример – как жилье, поделенное на доли и помноженное на семейный конфликт, становится яблоком адского раздора.

В одной квартире некогда жила большая семья, из которой со временем остались лишь два собственника, владеющие равными долями: дядя и племянница по имени Екатерина. Причем долгое время жилплощадь занимала лишь Екатерина с мужем и четырьмя детьми. Дядя всю свою жизнь проживал по другому адресу, более того, в другом городе и в квартиру даже не наведывался, а на момент, когда произошла эта история, и вовсе находился в местах не столь отдаленных. Меж тем его мать (двоюродная бабушка Екатерины), вспомнив о недвижимом имуществе сына в далеком Владивостоке, решила его продать (по доверенности).

По закону она должна была в первую очередь предложить выкупить долю сособственнику – своей внучатой племяннице. Пенсионерка утверждает, что так и сделала, направив предложение телеграммой, но Екатерина якобы отказалась. Поэтому бабушка выставила долю на продажу, и ее тут же купил глава узбекской семьи из семи человек. Таким образом, Екатерине с мужем и четырьмя детьми предстояло потесниться, поскольку на площади в 64 кв. метра мог образоваться табор из 13 человек.

– К тому времени, когда Екатерина обратилась ко мне, узбекские покупатели только зарегистрировались в квартире, но вселиться, к счастью, не успели, – рассказывает Юрий Шевченко. – Я предъявил в суд иск о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру. Смысл в том, что первоначально предложение выкупить долю должно было поступить Екатерине.

Но в суде возникла проблема: адвокат второго собственника представил направленную нотариусом телеграмму, которой Екатерина якобы была извещена о продаже доли.

– Однако нам удалось доказать, что реально Екатерина телеграмму не получала, поскольку в это время отсутствовала в городе: ее семья уехала в отпуск, – поясняет юрист. – В итоге решение было принято в нашу пользу. Екатерина выплатила стоимость доли, указанную в заключенном ее родственницей договоре купли-продажи (сумма, кстати, была занижена по сравнению с рыночной). А покупатели, так и не успев вселиться, были сняты с регистрационного учета.

Делите наследство по-честному

Следующая история доказывает, что жилищные споры лучше всего решать в досудебном порядке (если есть такая возможность).

Два брата, Роман и Владимир, являлись равноправными собственниками двухкомнатной квартиры, доставшейся им в наследство. Проживал в ней Роман с семьей. Владимир поселился на жилплощади своей жены. Но при этом в родительской квартире у него оставалась комната, которой он продолжал пользоваться.

Сложившаяся ситуация его, по понятным причинам, не устраивала, и Владимир неоднократно предлагал Роману продать общую квартиру и поделить вырученные деньги пополам. На этой почве между братьями регулярно вспыхивали конфликты. Дошло до того, что, явившись в очередной раз в квартиру, Владимир нанес побои брату и его жене и повредил их имущество. Роман обратился к адвокату.

– Я подготовил и подал в мировой суд заявление о привлечении Владимира к уголовной ответственности за нанесение побоев, – рассказывает Юрий Шевченко. – В начале процесса Владимир заявлял о том, что именно он оказался жертвой и вынужден был защищаться. Но, когда понял, что у нас есть неопровержимые доказательства его вины, медицинские документы и свидетели, изменил тактику.

В дальнейшем Владимир раскаялся и согласился продать моим доверителям принадлежащую ему долю по цене, которая была предложена нами. Уголовное дело было прекращено за примирением сторон. В итоге и братья помирились, и был решен многолетний жилищный спор...

Этот случай приведен не в качестве примера торжества справедливости, а в качестве специфики судебных решений относительно распоряжения долей. Судите сами: родители оставили наследство в равных долях обоим сыновьям. И на взгляд автора материала, требование одного из братьев продать квартиру и поделить вырученную сумму пополам вполне уместно. Суд ведь что принял во внимание? То, что для одного из братьев это единственное жилье, а второму и так есть где жить. А с другой стороны? Ну повезло одному – жену взял с квартирой. Так женитьба – дело такое: сегодня есть, а завтра закончилась (вместе с квартирой). И получил второй брат сумму от родительского наследства намного меньшую, чем если бы разделили деньги от проданной квартиры поровну. На нее и приличную комнату в коммуналке не купишь.

Чтите Уголовный кодекс

Как мы написали выше, современная история знает множество случаев, когда за незначительными долями недвижимости откровенно охотятся так называемые черные риелторы. В их арсенале много «почти законных» способов убеждения строптивых сособственников жилья. Зачастую такие бедолаги вынуждены либо покинуть свою квартиру, в которой создаются невыносимые условия для жизни, либо уступить требованиям захватчиков.

Повторимся: раньше бороться с черными риелторами было сложно, так как суды в порядке гражданского судопроизводства в большинстве своем вставали на сторону владельцев незначительной доли. Аргумент был один: это собственник хоть маленькой, но доли жилья. А право на жилище защищено Конституцией. При этом и правоохранительные органы отказывали в возбуждении уголовных дел: мол, спор гражданский, вот и идите в суд. Получался замкнутый круг.

Однако, говорят юристы, в последнее время судебная практика начала кардинально меняться, о чем свидетельствуют и рассказанные истории.

И вот уже полиция меняет свой взгляд на эту проблему. Известны случаи возбуждения уголовных дел, например, по статье 179 Уголовного кодекса РФ «Принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения».

Известны также случаи, когда суд отказывает во вселении семье, купившей долю в квартире, обосновывая это тем, что они своим присутствием усложнят условия проживания других собственников. Но как же права добросовестных приобретателей, спросите вы. А о чем они думали, покупая несколько квадратных метров?

Что еще важно, теперь собственники вправе не пускать вновь объявившихся совладельцев на свою жилплощадь. Главное, не затягивать с обращением в суд и защитой своих прав. И еще один нюанс: если владельцы долей, не проживающие в квартире, захотят сдать свои квадраты в аренду, они не имеют права сделать это без согласия сособственников, проживающих в квартире. 

Автор : Анжелина ШИЛАН

comments powered by Disqus
В этом номере:
К героям грязь не пристает
К героям грязь не пристает

Победитель владивостокской гонки с препятствиями доберется до полигона Алабино. За миллионом рублей

Солнцеликая «Принцесса» отчалила, загрузив  на борт матрешек
Солнцеликая «Принцесса» отчалила, загрузив на борт матрешек

Весь день 17 июля центр Владивостока был наводнен иностранными туристами, а район Морвокзала – наоборот, владивостокцами. Гости с нескрываемым любопытством осматривали город, покупали матрешек и магнитики, а горожане в это время с восторгом фотографировались на фоне шикарного лайнера Sun Princess, который доставил интуристов в наш порт.

Сильнейшие в мире шкиперы поборются с нашей волной

Международный парусный фестиваль «Семь футов» стартовал во Владивостоке. Открылся он гонками юных яхтсменов. Опытные же участники, как сообщает пресс-служба фестиваля, выйдут на воду в матчевых гонках 21 июля, а в выходные состоятся гонки флота.

Отлично гребут!

Юные приморские спортсмены отличились на Всероссийских соревнованиях по гребле на байдарках и каноэ, сообщила пресс-служба края.

«Рокада» поставит новые обелиски солдатам Победы

В пятый раз из Владивостока в западные пограничные районы Приморья отправляется краеведческая военно-историческая экспедиции «Рокада». В этом году она приурочена к 75-летию начала Великой Отечественной войны.

Последние номера
газета
газета
газета
газета