«Золотые метры» снижают пробу

Впервые за долгие годы цены на рынке недвижимости, слегка покачнувшись в декабре 2014 года, пошли на снижение. Однако потирать руки в предвкушении выгодной сделки рано: квадратные метры во Владивостоке все равно остаются одними из самых дорогих в стране.

Так, столица Приморья в конце 2015 года заняла третье место в рейтинге городов с самой дорогой жилплощадью, по мнению федерального портала «Мир квартир».

– Вторичный рынок в краевом центре стагнировал два года, и сейчас мы видим тенденцию к падению, – уверяет директор ЗАО «Владивостокский информационно-риелторский центр» Ольга Тимошина. – Как долго продлится падение и насколько в итоге подешевеет жилплощадь, сказать сложно: продавцы сейчас не спешат выставлять объекты на продажу, предложений мало, потому и на обвал цен не стоит надеяться.

То, что одни из самых надежных объектов для инвестирования – жилые метры – упали в цене, подтвердил и президент Дальневосточной гильдии риелторов Владимир Каплинский:

– Для рынка недвижимости год достаточно показательный. Покупательский спрос снизился на 25 проц., уменьшилось количество сделок как в ипотечном секторе, так и за наличный расчет. Произошла корректировка цен примерно на 15 проц., и сегодня стоимость квадратного метра на вторичном рынке колеблется в пределах 90–100 тыс. рублей. По-прежнему самым актуальным остается малогабаритное жилье.

Рынок перешел к покупателям

Помимо снижения собственных аппетитов при указании первоначальной цены, продавцы готовы делать реальным покупателям и существенные скидки: примерно 5–10 проц. от первоначальной цены.

– Впрочем, даже при падающих ценах особого спроса на жилье мы не видим, – продолжает Владимир Каплинский. – Предполагаю, что, даже если цена будет еще ниже, очередь из покупателей все равно не выстроится. Думаю, в этом виновата общая экономическая ситуация.

Покупатели на распутье: покупать сейчас или ждать дальнейшего падения цен на вожделенные метры. Но выбора квартир мало, кто знает, может, это и есть дно рынка?

– Совет тут можно дать такой: если вам действительно нужно решить квартирный вопрос, то оттягивать не стоит, – объясняет Владимир Каплинский. – Если рассматривать недвижимость с точки зрения инвестиций (сохранение сбережений в недвижимости), то в этом случае нужно трезво оценить ликвидность объекта: в удобном ли районе расположен, каково состояние не только самой квартиры, но и мест общего пользования, наличие удобной парковки и другое. Хорошая квартира долго на рынке не задержится и при любой ситуации в экономике ее быстро заберут.

Описывая ситуацию в целом, президент Дальневосточной гильдии риелторов подчеркнул, что рынок сместился в сторону покупателей. Если ранее платежеспособность населения была достаточно высокой и без проблем давали ипотечные займы, которые раздували цены на недвижимость, то сейчас ситуация иная. Теперь на 5–6 выставленных на продажу объектов не найдется и двух покупателей.

Рынок коммерческой недвижимости также подвергся негативным влияниям экономических потрясений.

– Многие арендаторы вынуждены были съехать с насиженных мест по разным ситуациям: чей-то бизнес попал под санкции, другие не выдержали высокой аренды, третьи просто решили сократить число филиалов и торговых точек, – уверяет Владимир Каплинский. – Поэтому ставки на аренду снизились на 15 – 25 проц.

Подводя итог, эксперты пришли к выводу, что, хотя быстрых продаж в текущем году не будет, нестабильные времена рано или поздно закончатся. Тогда можно будет надеяться, что жилье станет более доступным.

Первичка лавирует между ценой и качеством

Новостройки всегда считались важным фактором снижения напряженности и обуздания цен на рынке недвижимости. Чем больше предложений на первичном рынке, тем меньше шансов у застройщиков предлагать их за безбожные цены. И как обстоят дела на наших стройплощадках?

По данным Примстата, в январе – ноябре 2015 года введено в эксплуатацию жилых домов общей площадью 396 тыс. кв. м, что на 15 проц. меньше показателей того же периода 2014 года. Из этого объема больше половины (220 тыс. кв. м) – индивидуальные дома, ввод которых по сравнению с аналогичным периодом прошлого года снизился на 28 проц. Это официальные показатели. Эксперты же считают, что объемы строительства сократились на 40 проц.

– В конце 2014 года царила паника, многие объекты были практически заморожены, – объясняет директор СРО «Альянс строителей Приморья» Сергей Федоренко. – Но долгое время стоять на месте невозможно, постепенно активизировались ремонтные работы, «зашевелились» и стройки. Несмотря на то что сейчас темпы возведения новых домов снизились, примерно в два раза, дело идет. «Владстройзаказчик» возводит дома на ул. Сабанеева, «Владстройгрупп» – жилой комплекс в начале Эгершельда. Есть и другие примеры.

Большим подспорьем стала программа «Жилье для российской семьи», в рамках которой строятся жилые помещения экономкласса. Желающих приобрести квартиры много, более 5 тыс. человек, что говорит о востребованности недорогих квадратов. Однако строителям уложиться в 35 тыс. рублей за 1 кв. м в нынешних экономических реалиях очень сложно, приходится прибегать к некоторым хитростям. Например, экономить на отделочных работах. Дело в том, что в законе четко не прописано, в каком виде положено сдавать квартиры, потому как нет конкретных норм, что именно должно входить в понятие «отделка экономкласса». Впрочем, покупатель сегодня образован экономически, так что способов для лавирования между ценой и качеством у застройщиков немного.

Бухте Лазурной прочат роскошные перспективы

Неплохо чувствует себя частный сектор: с конца 2015 года банки фиксируют рост количества заявок на займы, предназначенные для строительства малоэтажного жилья.

Как сообщили в департаменте земельных и имущественных отношений администрации Приморского края, на сегодняшний день из включенных в реестр 8,3 тыс. многодетных семей 6,1 тыс. уже получила земельные участки. Однако, пока к ним не подведены коммуникации, многодетные строиться отказываются. Поэтому рынок в основном прирастает за счет тех, кто купил участки целенаправленно для ИЖС.

– Сегодня появляется все больше компаний, ориентированных на малоэтажку, – продолжает Сергей Федоренко. – В этой среде каждый игрок работает над тем, чтобы его предложение было лучше и дешевле, чем у конкурента. Появились люди, которые занялись изготовлением собственных качественных строительных материалов из местного сырья, предназначенных для основных видов работ – изготовления фундаментов, несущих стен. Кризис дал толчок к тому, чтобы цена на строительство упала, а качество выросло, – в этом я вижу только пользу. Не будь затруднений в экономике страны, мы, приморцы, и дальше бы приобретали в Японии и Китае всю необходимую продукцию. Сейчас жизнь заставляет искать новые решения, налаживать производство на своей территории. И если покупатель до сих пор не готов строиться за предложенную цену, то нужно думать, как ее снижать, а не кивать на курсы валют.

Так, сегодня в среднем 1 кв. м в многоэтажном доме стоит около 55 тыс. рублей, ранее эта цифра была выше – порядка 80 тыс. рублей. Малоэтажка обходится и того дешевле: 25 – 33 тыс. рублей. за 1 кв. м (40 – 42 тыс. рублей. за 1 кв. м с землей и коммуникациями).

– Строить нужно поселками, за этим будущее, – уверен Сергей Федоренко. – В этом смысле Седанка – вчерашний день, так как там исторически нет планировки участков, а инфраструктура в виде детских садов, школ, больниц не была толком продумана. В противовес Седанке будет построен микрорайон в бухте Лазурной, над его планировкой администрация Владивостока основательно потрудилась. Город предоставляет землю, и, как ожидается, здесь будут возведены целые кварталы качественной инфраструктуры, и лет через 10 – 15 такие поселки станут самыми дорогими районами города. Однако некоторые многодетные семьи этого, к сожалению, не понимают и распродают участки, выданные им государством. Цена, предложенная продавцами – 1 млн рублей, просто смешная для этой земли, ведь когда власти протянут туда сети, участки значительно взлетят в цене.

Автор: Катерина МАТВЕЕВА