В долю больше брать не будут

На рынке жилья готовится очередная реформа, в результате которой девелоперам запретят продавать людям недостроенные квартиры.

Напомним: модель долевого строительства была запущена в самом начале развития ипотечного кредитования – ставки тогда были слишком высокими для того, чтобы ипотека стала массовым явлением. Покупателей привлекали относительно низкими ценами за квадратный метр – на стадии котлована можно купить квартиру в новостройке на 20–25 процентов дешевле, чем уже в готовом здании.

Однако у этой дешевизны есть и свои обратные стороны: инвестиционные риски, двойные продажи… Есть тому примеры и в нашем городе. На слуху скандалы с долгостроями на ул. Прапорщика Комарова, 45, ул. Ладыгина, 2д, ул. Славянской, 17 и т.д. В результате доверие к модели долевого строительства среди покупателей резко упало. Специалисты отделов продаж на это отреагировали. Вместо договоров долевого сотрудничества появились инвестиционные договоры.

Последние изменения в 214-ФЗ, регламентирующем участие в долевом строительстве, были призваны защитить интересы дольщиков. Новая редакция, вступившая в силу с 1 января 2014 года, предписывала девелоперу, продающему квартиры в недостроенном доме, иметь поручительство банка, соглашение со страховой компанией или состоять в Обществе взаимного страхования (ОВС) застройщиков (в случае неисполнения обязанностей перед дольщиками одним из застройщиков его обязательства берут на себя другие члены сообщества).

И вот новые возможные изменения. На минувшей неделе первый заместитель главы правительства РФ Игорь Шувалов провел заседание Совета при президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья. В частности, обсуждался вопрос об усилении контроля по привлечению средств граждан в долевом строительстве.

В материалах совещания, цитируемых РБК, в частности, говорится, что с 1 января 2016 года между покупателем, банком и застройщиком должен заключаться трехсторонний договор, по которому средства дольщиков должны будут поступать на спецсчет в банке, а из банка направляться на проектное финансирование. Таким образом будет обеспечено финансирование полной стоимости проекта и строительство будет завершено в срок, говорится в материалах.

Предполагается, что контроль за целевым расходованием средств со спецсчета банка будет осуществлять сам банк. Что закономерно: проект, представленный на совещании, предусматривает замену страхования гражданской ответственности застройщика на банковскую гарантию. При этом застройщик сможет привлекать средства граждан в размере, не превышающем сумму гарантии. Таким образом, риски, связанные с невыполнением застройщиками своих обязательств, лягут на банки, а не на страховщиков.

Полный отказ от схемы долевого строительства планируется на 2020 год.

– Однако около 70 процентов застройщиков, работающих на местном рынке, не имея своих средств в достаточном объеме, занимаются именно долевым строительством, – поясняет вице-президент Ассоциации строителей России по ДВФО Сергей Федоренко. – Именно 214-ФЗ дает возможность банкам предоставлять застройщикам кредиты.

Рассуждая о том, что изменится в результате реформы, эксперты единодушны пока в одном: новострой существенно подорожает, а вслед за ним вырастет в цене и жилье на вторичном рынке. Есть предположения, что существенно сократится рынок застройщиков. При предложенной схеме кредитование застройщиков для банков станет значительно более рискованным. Скорее всего, банки перестанут финансировать застройщиков на нулевом цикле строительства.

– Впрочем, – считает Сергей Федоренко, – если нашим строителям удалось адаптироваться под довольно жесткие прошлогодние изменения 214-ФЗ, то, вероятно, они найдут возможность подстроиться и под результаты этой реформы.

Автор: Анжелина ШИЛАН