Восток Цемент
Вдохновляет ли вас весна на творчество, дает энергию, силы и новые идеи?

Электронные версии
Ваше право

Квартира без риска

Купить квартиру – это, знаете ли, не сапоги на зиму выбрать! Хотя, даже выбирая себе обувь, вы тщательно ее примеряете, просматриваете все швы и склеенные места.

Правила безопасного приобретения недвижимости

Что ж тогда говорить о сделке, где цена вопроса выше в сотни тысяч рублей… Правильно: проверять, проверять и еще раз проверять.

И в домовую книгу загляните

Вот список документов, которые стоит изучить при покупке квартиры:

– Документ, который подтверждает право собственности на жилье (договор купли-продажи, обмена, наследования, дарения, приватизации, выдаваемое на их основании соответствующее свидетельство о праве собственности). Ну это, как говорится, без комментариев.

– Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Зачем? Чтобы выяснить историю квартиры. Убедиться, что она не заложена, что на нее не наложен арест.

– Выписка из домовой книги, в которой указывается информация о проживании в данной квартире лиц. Зачем? Чтобы удостовериться в том, что все прописанные в квартире жильцы выписаны. И куда они выписаны. Такая информация поможет избежать довольно неприятных ситуаций.

Например, такой: на момент приватизации один из членов семьи находился в местах не столь отдаленных. Поэтому квартиру приватизировали без его участия, но и отказ от приватизации домочадцы взять с него не удосужились. Через какое-то время квартира пошла на продажу. И тут возвращается родственник, а квартиры уже нет. Чем дело может кончиться? Он может отсудить часть выручки с продажи. Это в лучшем случае, в худшем – сделку признают недействительной.

Знакомство с домовой книгой (то есть выпиской из нее) также избавит от проблем, которые могут возникнуть, если в квартире прописаны несовершеннолетние.

Кстати, один из основных подвохов, связанных с «юридической чистотой» квартиры, это нарушение интересов несовершеннолетних жильцов, которые были прописаны в квартире на момент приватизации и которые автоматически должны были попасть в число собственников. Если этого не случилось, то впоследствии они могут предъявить свои права и попытаться оспорить сделку. Поэтому, если дети, не участвовавшие в свое время в приватизации, уже выросли, перед заключением сделки нужно взять с них нотариально заверенную расписку об отсутствии претензий.

К слову, продажа квартиры, в числе собственников которой есть и дети, невозможна без согласия органа опеки и попечительства. В противном случае сделку могут признать недействительной. Те же правила применимы к людям из группы риска: недееспособным, частично дееспособным, находящимся под патронажем, опекой, попечительством.

Поэтому другой обязательный документ – разрешение органов опеки и попечительства.

Также потребуются:

– Согласие супруга на отчуждение имущества, приобретенного в браке, даже в том случае, если супруги находятся на момент совершения сделки в разводе.

– Справка из Бюро технической инвентаризации об отсутствии незаконных перепланировок. Зачем? Если они есть, то именно вам придется (если будете продавать квартиру или по чьему-либо заявлению нагрянет проверка) и штраф платить, и возвращать квартиру в исходное положение. А процедура эта затратная. Ну или самому выправлять разрешение на перепланировку, на что нервов и финансов уходит также немало.

– Справка из ЖЭУ (УК, ТСЖ) об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

– Справка из психоневрологического и наркологического диспансера на владельцев продаваемого жилья. Зачем? А вдруг впоследствии выяснится, что продавец в момент совершения сделки был, как это принято говорить, не в себе. Сделку оспорят, квартиру заберут. А деньги… Ну какие с недееспособного деньги? С той же целью специалисты рекомендуют перед заключением сделки провести осмотр продавца у врача на предмет того, что он трезв. Разумеется, не каждого, а лишь того, кто любит выпить.

Обман на выбор

И даже получив весь перечисленный пакет документов, можно стать жертвой аферы. Например, если покупать квартиру заочно, через посредников.

Молодая семейная пара еще в начале 90-х обменяла свою квартиру во Владивостоке на благоустроенный дом в Сибири. Меняли они заочно, через родственника-посредника, по доверенности. Как уж он там осматривал документы и дом, за давностью лет сказать сложно, но, когда парочка приехала на свое новое место жительства, вместо добротного благоустроенного дома они увидели избушку чуть ли не на курьих ножках и без обещанных удобств. В течение года молодожены судились с сибирскими аферистами, и сделку удалось признать недействительной. Отныне они придерживаются принципа: хочешь, чтобы все было сделано хорошо, сделай сам.

Очень распространенный способ обмана – махинация с ценой. Например, когда, желая избежать налогов, в договоре по настоянию продавца указывается цена гораздо меньше реальной. Далее изыскивается причина, по которой сделка признается недействительной (смотри выше). Договор расторгается, и покупателю возвращается та сумма, которая указана в договоре. В итоге покупатель останется без жилья и почти без денег.

Еще один способ обмануть – продать квартиру сразу нескольким покупателям. Например, если владелец квартиры делает со своих приватизационных документов дубликаты, в течение одного дня в разных нотариальных конторах заверяет договоры купли-продажи, получает деньги и уезжает. Дабы этого избежать, юрист Надежда Головач советует оформлять сделку не в нотариальной конторе, а в управлении федеральной регистрационной службы (УФРС).

– Но поскольку именно регистрация в УФРС становится делом обыденным, то подобные махинации уходят в прошлое, – уверяет Надежда Павловна. – Сейчас обманы все больше проходят с помощью поддельных документов. Поддельной доверенностью, например. Поэтому при проверке документов непременно нужно обратиться к нотариусу, который составлял доверенность (даже если этот нотариус из другого города), дабы убедиться, действительно ли документ был составлен и не отменен ли он на сегодняшний день.

Третий не лишний…

Однако, по большому счету, сделки между непосредственно покупателем и продавцом – явление в наше время редкое. Обычно подобные сделки – прерогатива посредников-риелторов. Поэтому не менее важно потенциальным покупателям и продавцам знать, как правильно оформлять отношения с посредниками. Конкретно – как составлять договор.

Итак, какие услуги вы вправе ожидать от риелтора:

— подбор вариантов;

— проверка комплекта документов, представленных продавцом;

— выяснение «истории» выбранной квартиры по собственникам;

— подготовка и заключение предварительного договора или договора аванса (залога) и контроль его соблюдения;

— проведение сделки (подготовка и заключение договора купли-продажи);

— подача документов на государственную регистрацию и получение свидетельства о собственности;

— присутствие в качестве свидетеля при закладке денег в банковскую ячейку и передаче денег продавцу;

— оформление акта приема-передачи квартиры (иногда с описью имущества);

— контроль передачи жилья новому собственнику и некоторые другие действия.

О каких конкретно вы услугах договоритесь, те и должны быть указаны в договоре. Кроме того, в документе должна быть указана сумма оплаты услуг риелтора. Здесь должны быть указаны и прочие расходы по сделке, а именно: на подготовку документов, на заключение сделки (аренду банковской ячейки, например, услуги банка, госпошлина регистрации договора купли-продажи и т.д.).

Кроме того, должен быть указан срок, достаточный для покупки (продажи) жилья, а также условия продления этого срока. Срок разнится от месяца до двух. При подписании договора с риелтором четко оговорите максимальную для вас сумму стоимости недвижимости, больше которой вы не заплатите. И, конечно, должны быть указаны реквизиты риелторского агентства и ваши паспортные данные (без него договор недействителен).

Кроме того, к договору прилагается опись документов, которые вы оставляете на ответственное хранение в агентстве, и в нем оговаривается, какую ответственность понесут риелторы в случае их повреждения или утраты (этот пункт оберегает вас от мошеннических действий с вашими документами).

Да, и будьте осторожны с предоплатой! Грамотный и ответственный риелтор должен подробно объяснить, чем отличается аванс от задатка. Но, учитывая, сколько людей попадает именно на этапе предоплаты, получается, что ответственных риелторов у нас не так уж и много.

Поэтому имейте в виду: аванс в отличие от задатка не является способом обеспечения обязательства. Размер и порядок выплаты аванса в отношениях между гражданами определяются соглашением сторон в соответствующем договоре.

Если сделка по каким-либо причинам расстроилась, аванс просто возвращается. А задаток выплачивается продавцом покупателю в двойном размере, если сделка не состоялась по вине первого. И не возвращается, если купля-продажа не состоялась по вине покупателя.

Автор : Анжелина Шилан

comments powered by Disqus
В этом номере:
Чуркин оснастят парусами
Чуркин оснастят парусами

Комплексную застройку полуострова Шкота, создание новой набережной и марины для швартовки круизных лайнеров обсудили на градостроительном совете в администрации Владивостока.

Хронограф Победы

Из сводок Совинформбюро с 9 по 16 июля 1944 года

Мори бито из японских лесов

Необычная выставка открывается 17 июля в музее современного искусства «Артэтаж». Японский фотохудожник Рюки Фукао представляет владивостокской публике серию не просто фотографий, а фотокартин «Мори бито – духи леса».

Крымская война в полотнах Шиляева

В рамках арт-тура «Великие страницы истории Дальнего Востока» в Доме офицеров флота во Владивостоке открывается персональная выставка известного российского мариниста Валерия Шиляева.

ТОФ усилят ракетами С-400

Тихоокеанский флот ждет новейшее вооружение противовоздушной обороны – для постановки на боевое дежурство полк ПВО флота готовит позиции для самой надежной ракетной системы.

Последние номера
газета
газета
газета
газета