Как вы думаете, будет ли эффективна нынешняя борьба с суррогатом алкоголя в Приморье?

Электронные версии
Недвижимость

Станет ли аренда слаще ипотеки?

На сегодняшний день наиболее доступный способ решения жилищных проблем – это ипотека. Да, с невероятно высокими процентными ставками, с крайне невыгодным способом расчета платежей, но ипотека до сих пор остается для миллионов семей единственным способом приобрести собственные метры. Тем интереснее альтернативы, предлагаемые кредитными организациями, которые в ближайшем будущем станут возможными и для жителей Приморского края.

У жилищного кредитования появилась альтернатива

Сняли и выкупили

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) запустило пилотный проект – некую альтернативу ипотеке, под которую была даже создана «дочка» – сервисная компания «Межрегиональная жилищная корпорация» (МРЖК). Называется программа «Аренда с выкупом». Предлагается тем, у кого нет средств даже для первого взноса за приобретаемое жилье.

Новость хорошая: пока Приморье не вошло в группу регионов, включенных в программу.

Новость плохая: список регионов постепенно растет. Если пилотный проект начался с Московской и Новосибирской областей, то сейчас перечень территорий увеличился до 12 позиций. И более того, как пояснили в столичном представительстве МРЖК, вхождение дальневосточных регионов в выше­указанный список – в ближайшей перспективе. То есть «смотрите на сайте, ждите»…

Плюсы аренды…

Почему программу позиционируют как благо? Есть в ней определенные профиты, не без этого. Например, не нужно представлять справки о доходах. Не нужно копить на первоначальный взнос – для тех, кто основную часть своего дохода тратит на оплату арендованного жилья, это актуально.

Далее: устраняется неопределенность, связанная с возможным ростом цен на жилье на этапе накопления первоначального взноса для получения ипотечного кредита. Значительная часть вашего ежемесячного платежа с первого месяца идет в счет выкупа квартиры (при ипотечном кредитовании заемщики в первые годы платят в основном проценты), во всяком случае, так утверждает сайт МРЖК. Но этот факт, честно говоря, очень спорный.

Схема выплат строится по следующей формуле: 40-60 процентов от ежемесячной выплаты – выкупная доля. Соответственно, сумма в таком же процентном соотношении приходится на арендную плату Ежемесячный платеж по выкупу рассчитывается исходя из стоимости жилья и срока аренды. Тут все просто: необходимая сумма делится на количество месяцев. Как было уже сказано раньше, первый взнос не обязателен, но приветствуется. Опять же арендный процент может варьироваться в зависимости от срока найма: чем больше срок, тем выше процент. То есть если сроки расчета достигают максимальных 15 лет, то львиная доля выплаты придется именно на аренду.

…и ее минусы

В сравнении с привычной уже ипотекой альтернативная аренда проигрывает сразу по нескольким параметрам.

Например, если при ипотечном кредите заемщик становится неплатежеспособным, то банк после продажи квартиры (если, конечно, до этого дело дойдет) и возврата долга себе оставшуюся часть средств возвращает заемщику. Не самый, скажем, светлый вариант, поскольку для того, чтобы вернуть свое, банки зачастую демпингуют цены на арестованную недвижимость. При схеме аренды с последующим выкупом гражданин полностью потеряет средства, которые он вложит в счет найма квартиры.

Если (в случае заключения договора ипотеки) заемщик не поскупится и заключит договор страхования жизни, то при наступлении страхового случая квартира останется за ним либо ­ в самом печальном случае ­ за его семьей. «Аренда с выкупом» таких возможностей не предоставляет. То есть, если гражданин потеряет работоспособность или, не дай бог, жизнь, максимум, что получит он или его семья, выкупные деньги, которые он уже проплатил.

Следующий нюанс: поскольку гражданин станет собственником жилья только после всех выплат – лет через десять, все это время он будет жить в квартире на правах арендатора и не сможет полноценно распоряжаться квадратными метрами вплоть до того, что не сможет участвовать в делах дома, например в выборе УК. Он не сможет прописывать на арендованных метрах своих родственников. Не сможет делать ремонт (без договоренности с фондом), перепланировку.

Кроме того, он не сможет воспользоваться налоговыми вычетами ни на покупку, ни на ипотеку по возврату уплаченных процентов.

И, наконец, что бы ни говорилось об идее доступного жилья, арендованные метры сложно считать доступными по причине их конечной дороговизны и высоких ежемесячных платежей даже в сравнении с ипотечными выплатами.

На сайте МРЖК есть калькулятор, рассчитывающий месячные выплаты за арендованную квартиру с дифференциацией на аренду и выкуп. Так вот, согласно этому калькулятору гражданину, желающему выкупить однокомнатную квартиру за три миллиона и внесшему первоначальный взнос в размере, ну, допустим, семисот рублей, придется ежемесячно в течение десяти лет (на этом сроке процент аренды уже ниже выкупного процента) выплачивать чуть более 42 тысяч. А общая переплата составит почти 120 процентов. Интересно, что без первого взноса и при максимальных 15 годах аренды – а именно эти условия подходят для стартовых возможностей молодой семьи – конечная стоимость однокомнатной квартиры вырастет на 200 процентов.

Для сравнения: если брать квартиру в ипотеку при ставке в 12 процентов, предлагаемой банками, работающими с АИЖК при тех же условиях, то ежемесячная выплата составит 33,7 тысячи рублей. А общая переплата составит 75 процентов. Понятно, что условия не оптимальные, но, тем не менее, гораздо легче, нежели при аренде.

Однако при этом сотрудники МРЖК утверждают, что в желающих заключить договор аренды недостатка нет. Может быть, потому, что иного варианта решить свои жилищные проблемы у заемщика, который не может подтвердить свой официальный заработок, просто нет.

Лизинг вам в помощь

Схожий вариант планирует ввести в ближайшее время в перечень своих продуктов один из крупнейших российских банков. Жилищный лизинг ­ так именуется альтернатива, часть новой трехлетней стратегии ипотечного кредитования. Его особенность заключается в том, что недвижимость, на приобретение которой банк выдал кредит, находится не в залоге, а принадлежит лизинговой компании до полного погашения займа.

Схема работы такова: после решения о предоставлении кредита лизинговая компания – в качестве партнера банка в этом проекте рассматривается его дочерняя компания – выкупает объект недвижимости у компании-продавца (правообладателя). После чего клиент заключает с ней договор, в котором четко фиксируются платежи. Срок лизинга до 36 месяцев. После истечения срока лизинга клиент либо должен выполнить свои обязательства по кредиту, либо уйти в ипотеку. Немаловажный нюанс: речь идет о первичном рынке. Приобретение жилья осуществляется на этапе строительства. Как только человек выплатит полную стоимость займа и проценты, он станет собственником жилья.

Сейчас приобрести недвижимость на условиях лизинга могут только юридические лица. Банк в ближайшее время намерен предложить такую услугу для граждан. При этом клиент будет иметь статус арендатора.

– Для банка жилищный лизинг привлекателен тем, что значительно облегчает процедуру взыскания: заемщик не станет собственником жилья, пока не выплатит долг. Достаточно расторжения лизингового договора и фактического освобождения арендатором квартиры. При классической ипотеке процедура взыскания через суд весьма сложна, процесс возврата задолженности, включая продажу залогового жилья, может длиться в среднем около двух лет, – разъясняет разницу управляющий директор по ипотеке владивостокского филиала банка Людмила Уланова. – Целевая аудитория для такого продукта — высокорисковые заемщики, которые не могут или не желают официально подтвердить свой доход, отказываются от страховых программ. Стоимость кредита может быть примерно на 1,5 процента выше, чем по базовым ипотечным программам (для справки: средняя ставка ипотечных программ составляет 12-14 процентов). Банк не строит больших планов на такой продукт: вряд ли он станет массовым, скорее, это нишевое предложение для определенной категории заемщиков, а доля такого продукта в общем объеме выдачи ипотечных кредитов не превысит два процента.

Автор : Лика ТКАЧЕНКО

comments powered by Disqus
В этом номере:
Политические дрязги и гангстерские войны
Политические дрязги и гангстерские войны

И вновь «Владивосток» оказался в числе первых среди дальневосточных СМИ – на сей раз в электронной версии издания. Работы по созданию сайта начались в конце 1996-го, а в самом начале 1997-го появился готовый продукт. Теперь газету можно было прочитать и в Интернете, одновременно создавался электронный архив «В».

Солили, крошили, ловили
Солили, крошили, ловили

В минувшую пятницу на главную городскую площадь Владивостока вернулась долгожданная продовольственная ярмарка. Ажиотаж среди владивостокцев был впечатляющий, потоки людей курсировали от прилавка к прилавку, с удовольствием заполняя авоськи и сумки различной снедью. Фермеры тоже выглядели весьма довольными, расторопно сбывая продукцию.

Фонтаны готовятся к работе
Фонтаны готовятся к работе

Совсем скоро жители и гости Владивостока смогут любоваться работающими фонтанами. Как сообщает пресс-служба администрации города, началась их расконсервация.

Кто тут бурундук? Пора фотографироваться

В Приморье стартовал прием заявок для участия в игре «Фотоэкстрим».

Контрабанду из Калининграда задержали в Приморье
Контрабанду из Калининграда задержали в Приморье

Партию поделочных камней и образцов геологических пород, планировавшихся к вывозу за границу, обнаружил совместный наряд пограничников и сотрудников таможни в приморском пункте пропуска в Сосновой Пади.

Последние номера
газета
газета
газета
газета