Долг в миллион рублей, или Ремонт на 240 тысяч
ПО ЖИЛИЩНОМУ законодательству вместе с правом на владение квартирой мы получаем в нагрузку и обязанности собственника. А это означает ответственность не только за конкретные квадратные метры жилья, но и за кусочек общедомового имущества. Сказанное не новость, однако, как показывает практика, от отношения к данному обстоятельству зависит степень комфортности проживания в многоэтажке.
Есть такие дома– В нашем доме находится офис управляющей компании. Мне рассказали, что к ним пришел мужчина с соседней улицы и стал ругаться, – рассказывает с улыбкой Светлана Васильевна Яркова, председатель ТСЖ «Тухачевского, 28». – Говорит сотрудникам управляйки: вы в этом доме свою контору держите, поэтому тут все так вылизываете. Работники компании оправдываются: ну что вы, здесь же ТСЖ.ТСЖ – это две панельные пятиэтажки, сданные в эксплуатацию в 1976 году. Но, несмотря на возраст дома, прилегающая территория выгодно отличается от рядом стоящего жилья. Заасфальтированная дорога, тротуары, по которым нестрашно ходить, ухоженный двор, на одном из зданий шатровая кровля, на другом идет ремонт фасада – и это если смотреть с улицы. А полюбопытствовав насчет внутреннего состояния домов, уж тем более многие обзавидуются: капитально отремонтированы все системы инженерных коммуникаций, подъезды теплые и освещенные, само собой, беленые и крашеные, ведется общий учет всех ресурсов. Откуда это и за какие деньги?– В нашем доме товарищество собственников жилья было создано в 2005 году, – разъясняет Светлана Васильевна. – Я третий председатель, первого сместил народ, вторая сама отказалась.– А вы¬то почему согласились?– Знаете, как говорят, если чего-то невозможно избежать, то это надо возглавить. Было желание преобразить свою жизнь. Я сейчас к себе в подъезд захожу – тепло, светло, чисто, уютно. В соседнем доме сын живет. У них темно, грязно, запах. Я ему говорю: «Ты хотя бы лампочку вкрути». Он отвечает: «Вкрутили, электрика не работает». Вот так жить не хочется. Вообще, я была против создания ТСЖ. Дом был в ужасном состоянии. Я считала, что администрация города должна нам все привести в порядок, отремонтировать и тогда можно создавать товарищество.– И сейчас так думаете?– Нет, – короткий, но твердый и уверенный ответ. Пусть придут и сделаютДостаточно много людей продолжают считать, что сначала чиновники должны сделать, а уж мы потом… Да, наверное, было бы справедливо со стороны государства, возлагая на граждан обязанность отвечать за общедомовое имущество, передать им все это хозяйство, восстановив и отремонтировав. Но не случилось «блюдечка с голубой каемочкой». Уже восемь лет с момента вступления в действие Жилищного кодекса эта несправедливость обсуждается, а воз и ныне там, никто не пришел и не сделал дом исключительно за государственные деньги. Казна раскошеливается на ремонты, но в порядке софинансирования при реализации различного рода программ. Самый известный государственный проект – Фонд содействия реформированию ЖКХ. Опять же получают помощь от властей на проведение ремонта дома, где жильцы организованны и есть некий актив, готовый стучаться во все двери.– Мы участвуем во всех программах. Благодаря этому удалось провести реконструкцию всех инженерных коммуникаций, в 24-м доме сделаны кровля и фасад, в 28-м в этом году делают утепление фасада. Да, необходимо решение общего собрания собственников, да, нужно составить акт о техническом состоянии дома, да, надо оформить заявку на участие в программе в администрации. А как иначе? Какой бы он ни был, а закон есть закон. Если Жилищный кодекс говорит, что за общее имущество в доме отвечает собственник, то нужно брать все в свои руки, – подводит черту Светлана Васильевна.Допустим, что чиновники придут и сделают. А потом ленточку перережут: берите, граждане, управляйте, пользуйтесь. Но, во-первых, кто управляйте? Общее собрание собственников, которое собирается с «большим энтузиазмом»? Или тетя Маша, старшая по дому, которую никто из жильцов не выбирал, но на «должность» назначила управляющая компания? Во-вторых, как пользуйтесь? Можно привести много примеров, когда сразу же после ремонта на крышу полдома тащит устанавливать свои разнокалиберные антенны, в результате через полгода она снова течет. Ко всему, что есть в вашей многоэтажке, нужен хозяйский подход – истина прописная, но мы, как в той пословице, крестимся, когда где-то громыхнет. Революция, вызванная дождемТак однажды грянул гром для жителей дома № 66 на улице Тухачевского, ныне ТСЖ «Бамовцы».– У нас ситуация, можно сказать, назрела, – вспоминает Наталья Валентиновна Бондаренко, председатель «Бамовцев». – Мы несколько лет терпели несправедливость со стороны управляющей компании. А дело было в том, что в 2007 году, до выбора способа управления, когда УК занималась домом по агентскому договору с администрацией города, нам за 1 миллион 100 тысяч сделали ремонт подъезда. Дом у нас – 12-этажная свечка. Причем решение о ремонте за такую сумму принималось без нашего ведома, и как нам сообщили, по городской программе «Комплексный ремонт подъездов». Но потом выяснилось, что за все работы надо платить жильцам. Долг в миллион сто тысяч повис на нашем доме, все поступающие средства за текущий ремонт под него списывались, и чтобы за него полностью рассчитаться, потребуется 5 лет, собственники начали это понимать и объединяться. – Нам ремонт шести подъездов обошелся в 240 тысяч, – замечает Светлана Васильевна.– А в августе 2009 года из-за сильного дождя у нас залило фасад и стены всех 12 этажей в квартирах, – продолжает рассказ Наталья Валентиновна. – Мы обратились в управляющую компанию. А там говорят: «У вас долг еще 800 тысяч, пока не рассчитаетесь, ничего делать не будем». Мы поняли, что попали в ловушку, и решили действовать.Несколько месяцев потребовалось жильцам для создания ТСЖ на Тухачевского, 66. Но уже в январе 2010 года «Бамовцы» направили в управляющую компанию извещение о регистрации товарищества и предложение провести 1 февраля 2010 года прием-передачу дел. Обращение было проигнорировано.– Тогда я собрала правление, приняли решение: срезаем все замки управляющей компании, ставим новые, набираем свой штат, – вспоминает председатель «Бамовцев». – Заключили договор с РКЦ города на осуществление расчетов и печать квитанций (поверьте, это лучшее решение вопроса организации сбора платежей, в РКЦ все прозрачно, любой может посмотреть, за что выставлены счета). Потом еще восемь месяцев доказывали в судах, что ТСЖ создано законно. Но зато наш переворот дал результаты. В 2010 году оформили земельный участок в общедолевую собственность. В 2011 году мы приняли участие в программе по 185-ФЗ, и нам заменили два наших лифта, теплоузел. У нас ведется автоматизированный учет тепловой энергии, благодаря чему мы сегодня экономим 25¬30 процентов при оплате этого ресурса. В 2012 году в рамках программы нам отремонтировали фасад и кровлю. Мы заменили обычный общедомовой электрический счетчик на двухтарифный. И если раньше у нас ОДН по электроэнергии в платежках составлял 36-39 процентов, то сегодня только 10. Также мы самостоятельно установили пластиковые окна, ультразвуковой прибор учета холодной воды, заменили водомерный узел. То есть мы полностью решили проблему энергосбережения.Кто в доме хозяин?Рассказывая о достижениях своей управдомческой деятельности, мои собеседницы все время повторяют «мы».– А мы – это кто? – интересуюсь.– Мы – это правление. Все вопросы в пределах полномочий, установленных законом, обсуждаются на заседаниях этого органа. Но, естественно, я, как председатель, готовлю материалы для обсуждения, и текущая деятельность на мне, – отвечает Наталья Валентиновна.– Я все время говорю жильцам: предлагайте свежие идеи, – добавляет Светлана Васильевна. – Мы готовы их рассматривать и реализовывать.– Как же общие собрания собственников?– Конечно, собираем ежегодное для отчета и утверждения новых планов и по мере необходимости. Важно тщательно продумать повестку, включить максимум вопросов, решение которых потребуется в ближайшей перспективе. Люди ведь работают, им действительно некогда собираться часто, – поясняет Светлана Васильевна.– Мы стараемся воспитывать собственников таким образом, чтобы они ответственно относились к общим собраниям. За два года мы провели 12 общих собраний. На последнее у нас пришло 69 процентов собственников – членов ТСЖ, – рассказывает Наталья Валентиновна. Очевидно, что управлять домом всем составом жильцов просто нереально. Отдавать все на откуп управляющей компании неэффективно, тогда понимание того, за что, собственно, мы платим, никогда не появится. В случае с ТСЖ управление передается в руки правления во главе с председателем. И приведенные в пример товарищества собственников – это на сегодняшний день одни из наиболее успешных. Но путь к этому успеху начинался с самоорганизации жильцов, с понимания, что не только собственная квартира, но и весь дом нуждается в хозяйской заботе. – Нас к созданию ТСЖ, можно сказать, подтолкнула стихия. Но ведь стихия может случиться в любой момент. К ней надо быть готовым, – замечает Наталья Валентиновна. Там, где дома имеют договор с управляющими компаниями, направлять и корректировать работу этих организаций могут советы многоквартирного дома во главе с председателем либо старший по многоэтажке. В любом случае наличие управдома актуально как никогда. Остается ответить на вопросы: кто может выполнять функции домохозяина и где такие водятся?Кто эти люди?Обе мои собеседницы легкой жизни потенциальным управдомам не обещают. Общественный домохозяин и швец, и жнец, и на дуде игрец. Необходимо быть человеком, способным к самообразованию: много читать разнообразной юридической, бухгалтерской и иной литературы. Владеть компьютером. Интернет, в котором есть все, будет главным источником информации. Быть упорным, поскольку не все двери готовы перед вами открыться на первый стук. Не помешает солидная доза дипломатичности, поскольку часто действующему и вполне законному управдому может противостоять внутренняя оппозиция. И нужно быть очень терпеливым.– Это в управляющей компании двери в пять часов вечера на замок закрыли – и все. А нам звонят допоздна, и не всегда по делу, иногда людям просто хочется поговорить, – рассказывает Светлана Васильевна. – Приходится жертвовать своим личным временем, выходными. А квартира станет офисом. Тем, кто выберет эту стезю, надо быть готовым к работе 24 часа. Но у меня муж постоянно в рейсах, дети выросли, а энергии еще хватает, поэтому работаю. Где найти людей, готовых взять на себя нелегкую управленческую ношу? Исключительно в вашем доме или в рядом стоящем. Другого не дано. Но пока для вас понимание жилья будет ограничено пространством квартиры, толкового управдома не найдете. По той простой причине, что к выбору управленца будет формальный подход: пусть кто-то, но только не я, да и сверху на меня пока не капает, а запах из подвала не чувствуется. Выбирать всегда надо вдумчиво, и, может быть, стоит проанализировать свои возможности. Тем более что в гордом одиночестве на коммунальном фронте не останетесь. Помощь в организации ТСЖ или совета многоквартирного дома оказывает администрация, в городе проводится школа «Управдом». – Когда люди видят, что все поставленные планы выполняются, то слышишь только спасибо, – говорит Наталья Валентиновна.
Автор: Людмила КЕДРОВСКАЯ
