Сложности содержания, тонкости управления
КАЖДУЮ вторую субботу в актовом зале администрации Владивостока проходят слушания школы «Управдом», где специалисты ЖКХ рассказывают неравнодушным горожанам о тонкостях управления их домами.
Статья «Содержание и ремонт мест общего пользования», прописанная в платежке, пожалуй, чаще всего вызывает у обывателя недоумение: «За что же я плачу?». Разъяснить для горожан этот вопрос решили организаторы школы «Управдом», для чего и пригласили выступить с докладом и.о. директора УК «Наш город» Наталью Чергнегу.Что ж это за статья?– Есть две мечты: мечта управляющей организации – иметь слепых и глухих собственников. Мечта собственников – иметь профессиональную и грамотную УК, но платить ей по минимуму или вообще не платить, – именно с этой фразы начала свое выступление Наталья Алексеевна, объясняя собравшимся слушателям, как выстроить свои отношения с управляющей организацией, чтобы не разочароваться в ней.Анализ обращений граждан наглядно показал, насколько назрела необходимость более активно заниматься жилищным просвещением собственников помещений в многоквартирных домах, которые по причине своей правовой неосведомленности не могут реально защитить свои права. В результате чего недобросовестные руководители управляющих организаций фактически грабят жильцов, собирая с них огромные суммы платежей за содержание и ремонт жилья и в лучшем случае лишь для видимости оказывая минимум услуг, выполняя незначительные ремонтные работы в многоквартирных домах. Понятно, что жильцы должны знать, за что они платят. Поэтому давайте для начала определимся с терминологией. Начнем с понятия «содержание».Правилами содержания общего имущества (п. 11) перечислены конкретные составляющие содержания общего имущества, которые можно систематизировать по следующим группам:– осмотр общего имущества;– обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем к предоставлению коммунальных услуг;– уборка помещений и земельного участка;– сбор и вывоз бытовых отходов;– подготовка к сезонной эксплуатации общего имущества;– текущий и капитальный ремонт общего имущества.Несколько сложнее с раскрытием понятия «управление многоквартирным домом». Вот перечень работ, объединенный этим термином:– хранение и ведение технической документации по многоквартирным домам;– заключение договоров на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества с подрядными организациями, осуществление контроля качества выполненных работ;– заключение договоров на холодное и горячее водоснабжение, отопление, водоотведение;– начисление и сбор платы за содержание и ремонт общего имущества, коммунальные услуги, взыскание задолженности по указанным платежам;– осуществление контроля качества коммунальных услуг;– диспетчерское обслуживание;– осуществление регистрационного учета граждан;– выдача собственникам помещений в многоквартирных домах различных справок;– информирование собственников помещений об изменении тарифов;– подготовка предложений о проведении текущего и/или капитального ремонта в многоквартирных домах.Тема капитальных работ настолько глобальна, что заслуживает отдельного разговора. По поводу же текущего ремонта заметим, что управляющая организация, заходя на дом и знакомясь с его техническим состоянием, должна составить акт, предложить свое видение того, какие работы она может выполнить за год, и с советом дома определиться с приоритетами.А если новая УК заверяет вас: вот мы сейчас зайдем на дом и сделаем его золотым, все проблемы решим за год – никогда не верьте.Тариф – дело собственникаВ зависимости от способа управления многоквартирным домом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается следующими органами:а) для нанимателей жилого помещения по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, а также для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, – органом местного самоуправления (ч. 3 ст. 156 ЖК РФ);б) в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья, жилищный или иной потребительский кооператив, – общее собрание собственников помещений с учетом предложений управляющей организации (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ);в) в ТСЖ и в жилищных кооперативах или иных специализированных потребительских кооперативах – соответственно органы управления товарищества собственников жилья либо органы управления жилищного кооператива или органы управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с их уставами (ч. 8 ст. 156 ЖК РФ).Соответственно, определить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме могут:а) собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;б) управляющая организация;в) органы местного самоуправления – для нанимателей жилых помещений, а также для собственников помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом. Но установить тариф за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме – это исключительное право собственников.Ну а если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании все-таки не приняли решение о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения, такая стоимость услуги устанавливается органом местного самоуправления.Более того, в случае непринятия общим собранием собственников помещений решения об утверждении размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения на очередной год продолжает действовать цена, утвержденная ранее решением общего собрания собственников помещений (до тех пор, пока действует договор управления многоквартирным домом), если иное не установлено условиями договора управления многоквартирным домом.Вот почему управляющая организация, если она не желает осуществлять свою деятельность себе в убыток, прямо заинтересована в том, чтобы всетаки представлять общему собранию собственников помещений свои предложения по тарифам на содержание и ремонт помещений на очередной год.За что мы платим деньги?В общем-то желание заплатить поменьше вполне осуществимо: что вы в этот тариф включите, какой перечень работы определите, такой и будет цена услуги. Можно сделать и минимальный тариф, но при этом обязательно пропишите те работы, которые управляющая организация в течение года должна выполнить. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.Обязательными условиями договора управления многоквартирным домом, в частности, являются:1) указание о составе общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома (т.е. не допускается в договоре или в приложении к нему просто указывать перечень согласно правилам содержания общего имущества);2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня (также не допускается указывать общий перечень согласно правилам содержания общего имущества без учета необходимых работ и услуг именно для конкретного дома);3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы.Вышеуказанные требования закона прежде всего означают, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть:а) индивидуальным – нельзя под одну гребенку обслуживать все многоквартирные дома.б) экономически обоснованным, т.е. подтверждаться актами обследования многоквартирного дома на предмет определения видов и объемов необходимых работ (в том числе и ремонтных) и услуг, а также соответствующими финансово-экономическими расчетами и закрепляться в смете расходов оказания услуг и выполнения работ раздельно по управлению многоквартирным домом, по содержанию, по текущему и по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (читайте пункт 31 Правил содержания общего имущества, ст. 33 закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300 «О защите прав потребителей», ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).А в 2011 году часть 2 статьи 44 ЖК РФ была дополнена пунктом 4.1, согласно которому принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений. Это означает, что теперь даже для выполнения небольшого вида ремонтных работ, например для замены гайки, требуется решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (кроме, конечно, случаев ликвидации аварийных ситуаций). Тем самым законодатель, с одной стороны, оградил собственников помещений, которые должны знать, что делается в отношении их общего имущества, от злоупотреблений со стороны управляющих организаций. А то, знаете, бывают ситуации, когда под предлогом замены поломанной деревянной входной двери некоторые доброхоты оборудовали весь дом пластиковыми за деньги жильцов, но без их ведома. С другой стороны, ввел еще один механизм обеспечения планирования деятельности управляющей организации и осуществления контроля за выполнением ею обязательств по ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.Таким образом, для того чтобы жильцы установили размер оплаты в достаточном размере, управляющие организации для решения вопросов оплаты содержания и ремонта жилого помещения обязаны представить:– план работы на очередной год, – конкретный перечень и объем работ и услуг с учетом обследования состояния общего имущества дома и сметы расходов, – а также рассчитанные и экономически обоснованные предложения о размерах на оплату услуг и работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Непредставление управляющей организацией всех упомянутых документов не лишает собственников обязанности (или права?) принять решение об утверждении размера платы за содержание и ремонт жилых помещений на очередной год. Однако в подтверждение того, что управляющей организации предоставлялась возможность представить свои предложения, при подготовке собрания его инициаторы должны запросить у УК все упомянутые документы. Оптимальным будет вариант, когда в повестку дня будут внесены несколько вариантов размера платы отдельными вопросами для голосования.
Автор: Лика ТКАЧЕНКО
