И без управляющей управимся
Разрывая договор с УК, не спешите заключать договор с новой
Многие жильцы, убедившись в несостоятельности своей управляющей компании, бросаются в крайность и ищут новую. А между тем управляющая организация – не единственный способ управления домом. Поэтому мы призываем наших читателей не делать ошибок, а еще раз взвесить, что будет лучше именно для вашего жилья. Вникнуть во все нюансы выбора формы управления многоквартирным домом нам помогла Марина Волкова, эксперт Тихоокеанской коалиции по содействию реализации реформы местного самоуправления и ЖКХ в Дальневосточном федеральном округе. – Марина Михайловна, на что стоит обратить внимание, прежде чем делать выбор в пользу той или иной формы управления домом?– Во-первых, необходимо оценить технические характеристики дома, степень его износа. Исходя из этого нужно сформулировать состав работ, необходимых для данного дома, а также их приоритет. Кроме того, нужно оценить коллектив дома – посмотреть, дружны ли собственники, хотят ли они сами заниматься домом. Может, среди них есть те, кто владеет какими-то техническими знаниями и навыками, а может, есть просто инициативные люди, готовые взять на себя организационную работу. – Известно, что всего во Владивостоке более пяти тысяч многоквартирных домов. Из этого количества более двух с половиной тысяч выбрали управляющие компании! Чем же удобна такая форма управления жильем? – Плюс управляющей организации в том, что собственники меньше участвуют в повседневной заботе о состоянии общего имущества и наибольшую часть ответственности возлагают на управляющую организацию. Однако есть и минус – ограниченная возможность контроля качества выполнения работ и предоставления услуг, а также наименьшая степень воздействия на их представителя. Однако, чтобы спокойно переложить ответственность на управляющую организацию, нужно выбрать такую, чтобы была компетентна и честна. Причем сначала договор лучше заключить на год. После этого срока будет ясно, нужно ли пролонгировать договор или все же лучше расстаться.– Как же выбрать ту самую, единственную?– После того как перечень необходимых работ составлен, нужно подумать о стоимости этого «удовольствия». Рекомендую изучить предложения нескольких УК, сравнить расценки, а затем выбрать наиболее подходящую.– А где можно получить информацию такого характера?– Интересный вопрос: прозрачной информации об управляющих компаниях почти нет. Однако городское управление содержания жилищного фонда и территорий обязано иметь реестр УК, и он существует на сайте городской администрации. Другой вопрос в том, что список не должен быть таким «неполноценным»: наименование организации, ее руководитель, адрес и телефон – это неинформативно. Но можно воспользоваться 165 статьей ЖК и сделать запрос либо в интересующую управляющую компанию, либо в администрацию города. Вам обязаны предоставить информацию об установленных ценах и тарифах, а также объеме, перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ. Если управляющая организация не отвечает на запрос, сразу обращайтесь в городское управление. Они, в свою очередь, сами сделают запрос. Ведь муниципалитет является собственником неприватизированных помещений. А в каждом доме хотя бы одна неприватизированная квартира обязательно найдется.– Что главное при заключении договора с УК?– Договор обязательно должен содержать ряд существенных условий, самыми важными из которых являются следующие: состав общего имущества дома, перечень работ и услуг (в том числе коммунальных) по его содержанию и ремонту, порядок внесения изменений. Также обязательно должны быть определены цена договора, стоимость оговоренных услуг, порядок внесения платы и обязательно – порядок осуществления контроля за выполнением УК обязательств по договору управления. Если этих пунктов и других, указанных в ЖК, нет в договоре, то его можно признать незаконным.– А как быть, если организация не соблюдает договор? Имеют ли собственники право не оплачивать не предоставляемые им услуги?– Многие собственники рассуждают таким образом: «Договор с управляющей компанией заключили, а крыша как текла, так и течет – не буду больше платить». В этом случае нужно понимать, что просто неоплата будет несоблюдением договора с вашей стороны. Для того чтобы этого не случилось, сначала нужно доказать, что управляющая организация не выполняет оговоренные работы. – С управляющей компаний разобрались. Кому следует обратить внимание на непосредственное управление?– Эту форму управления можно выбирать, если собственники сознательные, активные и обладают определенными техническими знаниями. Выбирая такой способ, собственники возлагают на себя всю полноту ответственности за управление общим имуществом многоквартирного дома и контроль его состояния.– Это чем-то выгодно?– Конечно, в таком случае договоры с обслуживающими, подрядными и ресурсоснабжающими организациями заключаются напрямую. То есть каждый собственник или каждая квартира сами заключают договоры на тепло, воду, водоотведение и свет. Что выгодно: при таких прямых договорах с ресурсоснабжающими компаниями собственники не отвечают за неплатежи своих соседей.– А какие минусы?– К минусам такой формы управления можно отнести постоянную необходимость созыва общего собрания для принятия решений по всем вопросам. Да, можно выбрать уполномоченное лицо, которое будет подписывать договоры и контактировать с третьими лицами, например, подрядными организациями. Но этот человек не ответствен за принятие решений, он может их только реализовать. Но здесь есть свой плюс – собственники постепенно начинают организовываться, привыкать к тому, что решать должны именно они.– То есть собственники постепенно учатся сами управлять домом?– В некотором роде непосредственное управление домом – первый этап по обучению собственников правильному содержанию своего дома. Например, при таком управлении жильем человек – управляющий по работе с третьими лицами – проходит своего рода испытание на корыстность, заинтересованность, представление интересов собственников. Ведь ему не платят – иначе он был бы управляющей организацией в одном лице.Если человек хорошо себя зарекомендовал, то эту испытанную личность или группу людей можно выбирать, например, в правление товарищества собственников жилья.– Для каких домов подойдет ТСЖ?– Товарищество собственников жилья подойдет собственникам, которые хотят сами все контролировать и имеют для этого определенный набор знаний. Но для этого важно обратить внимание на ряд нюансов. ТСЖ работает по уставным документам. Устав еще важнее, чем договор управления.– На что нужно обратить внимание при составлении устава?– Наверное, на соответствие законодательству, потому что уставы многих ТСЖ ему противоречат. Например, в некоторых написано, что главное лицо – председатель и все делает только он: созывает собрания, принимает решения, сдает в аренду, использует общее имущество. А между тем в ЖК четко регламентировано: главным органом в доме является общее собрание всех собственников и инициировать его может любой собственник. Далее по иерархии – общее собрание членов ТСЖ, которое инициируется таким образом, как прописано в уставе. Поэтому устав нужно создавать с особой тщательностью, чтобы не попасть в такое положение, когда члены ТСЖ видят, что правление не справляется с обязанностями, но не могут инициировать собрание, потому что им запрещает главный документ товарищества. А если устав зарегистрирован как учредительский документ, то нужно будет вносить в него изменения, а это опять-таки компетенция членов ТСЖ. Решения по некоторым вопросам принимаются правлением, а если оно не слишком компетентное, то и самим председателем.Поэтому всегда нужно помнить, что в правлении должны быть люди честные, ответственные и сознательные. ТСЖ год может нормально поработать, а потом появляется коммерческий интерес.– Все собственники дома должны вступить в ТСЖ?– Вовсе нет, членами ТСЖ не обязательно быть всем собственникам, ими становятся только те, кто написал заявление о желании вступить в товарищество. Общее собрание членов товарищества устанавливает тарифы, и оно должно заключить договор с теми, кто не входит в состав товарищества. Если собственник, не член ТСЖ, считает, что договор его не устраивает, то товарищество должно предоставить ему проект договора. Собственник либо сразу его подписывает, либо составляет протокол разногласий и с ним подписывает договор. Тогда правление ТСЖ рассматривает протокол разногласий, принимает его или не принимает. А если не принимает, то может в судебном порядке принудить данного собственника заключить договор.– Что можно отнести к преимуществам?– Несмотря на то что ТСЖ обязано быть исполнителем коммунальным услуг, оно может заключить договор с управляющей компанией, передав ей обязанность быть исполнителем услуг. И хотя в этом случае управляющая организация будет ответственна за все работы, товариществу будет легче контролировать платежи. Поскольку ТСЖ является юридическим лицом, оно имеет счет в банке, на который поступают все платежи. В случае ненадлежащего предоставления услуг товарищество может просто их не оплачивать.Еще один плюс – товарищество само заключает трудовые договоры, равно как договоры на обслуживание с подрядными организациями. Но если дом в хорошем состоянии, то договор, скажем, на обслуживание можно заключать не на постоянный срок, а эпизодично. И как только что-то выйдет из строя, ТСЖ заключит договор на устранение конкретно этих неполадок.– Каковы минусы товарищества собственников? – ТСЖ, как и управляющая организация, должно заключать договоры на предоставление коммунальных услуг. Значит, товарищество покупает у них эти услуги и должно с ними стопроцентно расплатиться. Даже в том случае, если кто-то не платит или платит по льготному тарифу. Возмещение льгот обычно задерживают на пару месяцев, а ТСЖ обязано каждый месяц расплачиваться с коммунальщиками. Поэтому для таких ситуаций товариществу необходим определенный запас денег.
Автор:
Ольга СИРОТКИНА
