Рынок недвижимости во Владивостоке далек от стабильности

На рынке недвижимости наблюдается оживление на рынке ипотечного кредитования. В значительной мере это связано с тем, что снижены процентные ставки. Если в прошлом году они достигали 20-23 %, то сегодня в среднем это 11 - 14%.

Тем не менее, по расчетам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), к 2011 году ипотечные кредиты станут доступны 19% российских семей - такому же количеству, как и до кризиса.

По мнению некоторых специалистов, к 2030 году доля российских семей, которые могут позволить себе воспользоваться ипотекой, должна достичь 60%. Во всяком случае, согласно разработанной АИЖК стратегии, это является стратегической целью развития жилищной ипотеки в РФ.

Процесс достижения этой цели АИЖК разбило на три этапа. На первом этапе (2009-2011 годы) АИЖК попытается добиться восстановления доли ипотеки на рынке жилья до докризисного уровня.

«Доля сделок с ипотекой на рынке жилья, объемы выдачи кредитов достигнут докризисных показателей - 20% и 230 тыс. кредитов соответственно», - прогнозируется в документе.

К 2020 году, по итогам второго этапа, доля семей, которым будет доступен ипотечный кредит, по замыслу АИЖК, достигнет 50%. Ежегодный объем выдачи ипотечных кредитов вырастет до 1,3 млн, доля сделок с ипотекой на рынке - до 40%, а ставка упадет до 6%. На третьем этапе (2021-2030 годы) рынок ипотеки приблизится к насыщению, поскольку "доля семей, имеющих возможность взять кредит, достигнет предельных 60%". Объем ипотечного кредитования приблизится к 1,6 млн руб., а ипотечные сделки будут составлять 50% от всех сделок на рынке.


А пока для рядовых жителей Приморья, если они не попадают ни под какую программу, условия ипотечного кредитования остаются «людоедскими». От 10,5 до 14 процентов это не 3% как в развитых государствах. Кроме того, не разработаны условия для ипотеки без первоначального взноса. У многих среднестатистических граждан РФ за душой нет ничего. Как собрать даже 400 тысяч, если зарплаты у них в среднем 10-15 тысяч? Из них приходится почти половину платить за съемное жилье, а на вторую половину питаться и одеваться.

Если будут разработаны условия без первоначального взноса, то это будет более реально, ведь все равно жилье остается в залоге у банка до полного погашения кредита.

Кроме того, банки по-прежнему оставляют за собой право изменять условия кредита в одностороннем порядке. Никто не гарантирует, что им завтра не захочется повысить процентную ставку или получить свой заем вместе с процентами уже завтра. А вдруг очередной кризис или дефолт, ведь завтрашний день настолько непредсказуем, а у заемщика практически никаких прав. Два месяца не заплатил - с вещами на выход. Банки в любом случае свои интересы отстоят, а вот рядовой гражданин без денег и штанов останется.

В этом случае удобно купить жилье в рассрочку. Эту услуги предлагают некоторые крупные собственники жилья. Но первоначально необходимо внести 50% от стоимости жилья, а остальные деньги вам позволят внести в течении полугода. При этом квартира остается в залоге до полного расчета. Опять же эта форма покупки жилья доступна только небольшому проценту жителей РФ из-за высокой стоимости жилья.

Отметим, что в ряде регионов России все же предпринимаются попытки строительства социального жилья. Например, новосибирская фирма «Антар» продает комфортное жилье в пригороде Новосибирска всего по 15-19 тыс. рублей за квадратный метр. Небольшие студии в мансардах обходятся покупателям примерно в 500 тыс. рублей. «Антар» строит в поселке Октябрьский, расположенном в 12 километрах от областного центра, на автотрассе Новосибирск-Томск.

«Мы нашли на рынке незанятую нишу: новостроек в низшем ценовом секторе практически нет. При этом мы доказали, что за счет современных материалов и технологий можно строить дешево. Мы считаем, что эксперимент удался», - говорит глава компании «Антар» Светозар Дарнев.

Как девелоперу удалось получить столь низкую цену продаж? Слагаемых успеха несколько.

Первое - «Антар» начал строить в пригородной зоне. Естественно, земля там дешевле, чем в городе. Но важно и другое: всем известно, что так называемая цена согласований резко удорожает себестоимость городской застройки. В пригороде, особенно в небольших поселках, она гораздо ниже.

«По нашим подсчетам, около 40 окружающих Новосибирск поселков городского типа обладают достаточной инженерной и социальной инфраструктурой, чтобы строить в них новое жилье. Но местное население в основном неплатежеспособно. Значит, требуется чем-то привлечь городских покупателей. Покупателей интересуют цена и качество жилья, а также транспортная доступность и хорошая экология. Поселок Октябрьский подходит по всем статьям», - рассказывает Дарнев.

Второй момент - снижение себестоимости строительства. Дома построены из утепленных пенобетонных блоков собственной разработки и собственного производства. У «Антара» есть своя производственная база, строительные бригады и транспорт. Компания самостоятельно выполняла функции заказчика (согласования, земля, продажи, юридическое сопровождение и так далее). Таким образом, сквозная экономия достигалась на всех этапах инвестиционного проекта.

Третье - застройщик жестко ограничил себя по рентабельности. «Мы решили не жадничать и заложили рентабельность всего в 12 процентов. Этого вполне достаточно для нормального развития фирмы. Заметьте, что до кризиса 100 процентов было нижней планкой для избалованных высоким спросом предпринимателей-девелоперов. Экономический кризис как раз и возник от всеобщей жадности, и выйти из него можно только умерив аппетиты», - комментирует Дарнев.

Четвертое - экономичный архитектурный проект. «Антар» пошел против сложившегося в Новосибирске стереотипа «в пригороде надо строить индивидуальные дома». Он остановился на концепции малоэтажных домов экономкласса, где у каждого владельца есть отдельный вход и небольшой земельный участок. Конечно, такая застройка намного эффективнее, чем коттеджная. Двух-трехэтажные квартиры имеют экономичные решения: так, в цоколе располагаются кухни и санузлы».

К сожалению, в других регионах у «Антара» пока не нашлось последователей.

Единственное на что решились, например, застройщики в Казани и Санкт-Петербурге, это продажа квартир в рассрочку на срок до 30 лет. Однако в Приморье строительные фирмы предпочитают выжидать, надеясь, что со временем ситуация как-то стабилизируется и жилье, зависшее «мертвым грузом» удастся продать.

Как сообщили сотрудники нескольких приморских агентств недвижимости, многие из тех, кто думал о приобретении жилья, успели за время ожидания падения цен ознакомиться с различными объектами и когда цены существенно снизились, заключили сделки купли-продажи.

«Отмечу, что покупатели хорошо осведомлены о ценах и умеют оценить соотношение цены и качества», - рассказал риэлтор из Владивостока Геннадий Кувшинов.