Рынок недвижимости претерпевает изменения. Предпочтения покупателей стали другими с приходом кризиса. Что же сейчас пользуется наибольшим спросом на рынке жилья?
Первый испуг прошел. Квартиры начали покупать. Рынок недвижимости постепенно оживает после кризисного шока. Начало года было мертвым сезоном для риелторов. Летом начались первые покупки. Осенью сделок прибавилось. По данным Федеральной регистрационной службы, в октябре в Москве продали квартир на 20 процентов больше, чем в сентябре. При этом самые смелые покупатели отважились занимать деньги у банков. Количество ипотечных сделок в российской столице сейчас достигает почти 800 за месяц. Но ставки по ипотеке по-прежнему заоблачные.
«Наши 16-18 процентов вряд ли можно рассматривать вообще как ипотеку. Скорее это такой очень обременительный кредит, который приводит на сроках 20-30 лет к трех-пятикратной переплате за квартиру. В то время как ипотека под те же 5 процентов дает переплату примерно в половину», — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
Несмотря на оживление спроса, строят в России мало. К концу года сдадут 52 миллиона квадратных метров. Это на 20 процентов меньше, чем в 2008 году. Причем, новостройки сейчас — это в основном те дома, которые начинали возводить еще в прошлом году. Проектируя новые здания, девелоперы отказываются от строительства дорогого жилья. На дома эконом-класса намного выше спрос.
«По бизнес-классу сильнее всего ударил спрос, потому что отчасти эконом-класс получил перераспределившихся покупателей — тех, кто раньше рассчитывал на жилье нижнего сегмента бизнес-класса, но переориентировался на эконом», — пояснил директор по развитию компании «ВС-оценка» Василий Иллювиев.
Совсем невозможно продать квартиры в строящемся доме. Покупатели не готовы вносить предоплату — не известно достроят ли дом, да и не понятно, что будет с ценами. Рубль укрепляется, доллар слабеет. Риелторы переписывают ценники — рублевые цены на квартиры катятся вниз. Правда, не так стремительно, как в начале года. За два месяца цена столичного квадратного метра упала на 7 процентов, а за год — почти на четверть.
Чтобы купить квартиру в большинстве регионов России сейчас необходимо иметь от одного до пяти миллионов рублей. Дешевле жилье обойдется, например, в Смоленске, Новокузнецке, Иваново, Барнауле или Курске. Стандартную «двушку» там отдадут за 650-800 тысяч рублей. Сверхдорогие квартиры — дороже 10 миллионов — по-прежнему в Москве и Санкт-Петербурге.
Жилье перестали покупать с целью вложения денег. Если до кризиса недвижимость была сверхприбыльным объектом инвестиций, то сейчас доходность никто не гарантирует, да и сложно быстро продать, если срочно нужны деньги.
«Люди в основном покупают для себя. С целью инвестиций покупок немного. Скорее это инвестиции в жизнь, в свою семью. Стали покупать уже сегодня понимая, что уровень цен достаточно привлекательный маленьким детям, на будущее», — рассказала управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Оксана Карма.
Главные вопросы, которые волнуют покупателей: «Что будет дальше с ценами?» и «Когда самый удачный момент для покупки?». В прессе публикуют различные мнения аналитиков. Но слишком доверять заявлениям экспертов, что цены скоро вырастут, не стоит. На рынке недвижимости большинство аналитиков работают для того, чтобы заставить человека купить.
«У аналитиков рынка потребителя одна основная задача — это стимулирование спроса со стороны потенциальных потребителей, и соответственно они часто входят в состав игроков рынка и получают, наверное, там зарплаты», — считает генеральный директор агентства RWAY Александр Крапин.
Именно поэтому нельзя с уверенностью сказать, что цены достигли дна. Ведь даже среднюю стоимость квадратного метра в России узнать непросто. Нет единой системы подсчета. Статистика непрозрачна. Половина всех сделок регистрируется по цене ниже миллиона рублей — чтобы платить меньше налогов.
